产权转让解读：过户师的角色和必要性

土地与建筑
在本文中，我们将简洁明介绍以下主题。
– 过户师的主要职责
– 应该有哪些期望
– 什么是信托账户以及定金将如何被使用？
– 定金使用说明（资金、定期存款的使用）—— 信托的法律保护
– 定金从中介/开发商处转给律师
– PEXA 与交割
新南威尔士州、维多利亚州、塔斯马尼亚州和北领地以外的州/领地在产权转让方面的主要差异。
西澳大利亚州
– 过户师也称为“交割代理人”。
– 他们需要持有“交割代理人”执照。
– 该执照由西澳大利亚州政府颁发
– 您需要签署《表格 1 委任书》，以便“交割代理人”为您代理。
昆士兰州
– 产权转让交易必须由文书律师负责。过户师是在律师事务所文书律师手下工作。所有的产权转让事务都离不开文书律师

想要购买土地或着手建设项目？那就需要了解过户师的职责。

例如，要购买一块土地或是房屋+土地组合。那就需要一名能够阅读合同，解读法律条款，代您处理合同和交割流程的专家。

首先，什么是过户师？
产权转让可由持牌过户师或律师办理。在常规的房产交易中，使用持牌过户师的情况较为普遍。

产权转让涉及购买土地（或房屋及土地）从开发商手中转让至买家的全部法律流程。

一定要使用过户师吗？
过户师的职责繁多，对于使用过户师，法律没有硬性规定。然而，如果缺乏相关经验，自行办理过户可能会遇到问题，通常是不太明智的选择。尤其要注意的是，在大多数州，过户手续需在线办理。因此，必须使用持牌过户师来执行此操作。

应当何时聘请过户师？
在签署合同前，应当首先考虑聘请过户师，这也是我们强烈推荐您首要安排的事宜。

在土地销售中，可在过户师审核合同期间，交付一笔可退还的定金来预留土地。具体情况，只需咨询销售代表即可。这样以来，就可以先持有土地并进行尽职调查，而无需正式承诺。

此外，您还有机会与卖家讨论您希望加入到销售合同中的任何特定条款。

特定条款示例 —— 受到财务审批的制约。

过户师会做什么？

审查您的销售合同（土地）和/或 HIA 合同（建筑）

对开发商（或卖方）的合同和条款进行深入分析。其主要职责如下：
– 核查特定条款，确保符合您的最佳利益。
– 对可能对您造成不利的不当条款进行提出疑问。
– 确保卖方声明包含所有证书和所需文件（卖方声明位于合同背面）。
– 将复杂的法律术语简化为容易理解的语言，确保您充分了解。

其目的是确保您明确知道您给予同意的内容是什么，以及合同中对您的具体要求。这样，您就可以在清楚地了解合同含义的情况下签署合同。

过户师的职责就这些吗？
不止如此，过户师还可：

直接对接卖方的法律代表。代您询问任何问题。如果需要延期；过户师会代您提出要求。

过户师在此过程中扮演着至关重要的角色，因为他们擅长与其他各方沟通，这大大增加了代表您取得有利结果的机会。

负责准备和递交各类法律文件，如合同、产权转让文件，并照应各种政府奖励措施或规定。
计算税费和各种费用的调整，例如水费、地方税和其他与土地有关的费用。这会在交割结算时进行调整，通常需要支付少额费用给卖方（如开发商）。
交割物业，确保您的资金准备就绪，并在指定日期前办理交割。与房产经纪人和/或银行合作。 交割需要在线完成。
既然我们已经了解了过户师在购房过程中的主要职责，在决定聘请过户师之前，应该注意哪些事项呢？ 首先，建议您列举几位潜在的过户师作为备选。确定备选名单后，就应考虑以下几点：

1. 价格
服务费是多少？包括哪些服务？

就像生活中的任何事情一样，任何服务如果价格低得离谱，都值得三思。如果过户师以低价服务大量客户，那么您可能会体验到服务不佳、沟通不及时，甚至出差错。

2. 评价
在谷歌上搜索该公司并阅读客户的评价。这有助于您了解该公司的运作和客户服务情况。

3. 亲友推荐。
亲友的切身经历很重要，他们可能向您推荐过户师。

4. 经验
是否有土地和建筑合同方面的经验？应该找熟悉期房交易的过户师。

5. 是否有资质？
他们是澳大利亚产权转让协会的会员吗？
注意：根据 2004 年《法律职业法》，律师有资格执行产权转让业务。律师无需持有过户师执照。

6. 过户师将如何与我沟通？
询问与过户师的沟通方式很重要。是打电话、发短信、微信还是电子邮件？要询问过户师通常回复客户需要多长时间，或者在收到信息后需要多久才会将信息传递给客户。

7. 总费用
询问这笔交易的总费用是多少。让过户师确认他们的费用、PEXA、印花税（如果知道要购买什么）和任何其他相关费用。

我应该为这项服务支付多少钱？
对于大多数土地交易，预计需要支付 440 澳元到 1,550 澳元不等，具体取决于复杂程度和您所聘请的过户师。

土地交易通常非常简单，但是购买程序越复杂，报价就越高。

以下是维多利亚州所需支付费用的常见明细：
– 一般过户师 $880
– PEXA 费用
o 所有权变更 $132.66
– 印花税（如果是购买）—— 这将是您最大的开支，由购买价格决定。

*PEXA 费用的完整列表可在此处找到：https://www.pexa.com.au/pricing/
欲查找维多利亚州印花税计算器，请访问：
https://www.e-business.sro.vic.gov.au/calculators/land-transfer-duty

在哪个阶段会被收取费用？通常是在物业交割时。由于交割时间较长，有些过户师可能会要求预先付费。

费用是固定的吗？在大多数情况下，收费是固定的。很少会有变化。

如果觉得合适，就可以联系过户师进行沟通。

如果是投资，费用可以抵税吗？不可以。这被视为“资本费用”，与印花税属于同一类别。 但任何与贷款有关的费用都可作为扣除项。

雇佣过户师后，就已向“信托账户”支付了定金。这是什么意思呢？
购买土地时，中介会使用这个专用的信托账户来保管您所支付的土地定金。通常，这笔钱会由中介转交给卖方的律师。
这是个普通的银行账户吗？不是，这是一个特殊帐户。有什么不同？信托账户受到严格的规定和监控，并需要每年接受全面审查。

房地产中介不能使用或投资这笔资金，仅仅负责保管。任何违规行为都可能面临高额罚款和长达 10 年的有期徒刑。

开发商会从我的定金中获得利息吗？等待土地所有权时，该账户通常会产生利息，利息归开发商所有。

建筑合同
– 不必将定金存入信托账户中。
– 若合同金额超过 20,000 澳元，法律规定的定金上限为合同总额的 5%。
– 建筑商有权利使用已支付的定金来运营其业务。

为什么需要支付定金？

1. 表明购买诚意 —— 通过支付一笔可退款的定金来预留土地，展现了您希望在协商完毕后完成交易的决心。

2. 抵押担保 —— 全额支付定金，表明完成交易的意愿。通常，如果违反合同规定，就可能会失去这笔定金。这会让开发商放心，确信当土地所有权转让后，您会支付尾款。

3. 项目资金支持 —— 如果开发商需要从银行贷款进行土地开发，那么他们会用这笔定金作为对银行的承诺证明。银行通常会要求在为施工阶段提供资金之前，已持有的定金达到一定数量。

交割 —— 我该怎么办？
– 当交割临近时，您的法律代表（过户师或律师）将会收到通知。通常会针对以下情况发送通知：
o 当项目实际竣工时
o 当获得合规证 (SOC) 时（这是他们向产权局提交的时间）
– 当获得产权证时

销售公司也可能直接与您联系。

当获得产权证时，即表示那一大块土地已被分割成几个小块，此时您就可以正式获得您所选择的那片土地的所有权。

通常，从提交开始，一旦获得合规证，最快五天内就会收到产权证。

获得产权证后，您有 14 天的时间进行交割。否则，可能会面临由开发商开具的罚款。
您的法律代表人会使用 PEXA 完成交割流程。

PEXA 指什么？
在澳大利亚买卖或再融资房产时，律师/过户师和金融机构通常会选择使用数字化方式完成交割。 在大多数情况下，他们都会使用 PEXA 这一平台。

该平台可以实时追踪交易进展，确保所有参与方都能及时掌握交割的最新情况，这是很有必要的。

由 BuyFair Property Group 与 Colin, Biggers & Paisley Lawyers 和 Openlot.com.au 合作编撰

BuyFair 房地产集团提供期房投资方案和指导。BuyFair 房地产集团拥有澳大利亚第一个“投资者中心”，为房地产投资的各个关键环节提供免费的教育和指导服务。

Colin Biggers & Paisley拥有百年真正的专业知识，在交易、项目、治理和争议解决各个领域中表现卓越。该公司因其在保险、房地产和建筑领域的经验而著称，并在多个其他领域也赢得了良好的声誉。

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定义和术语

抵押担保 —— 作为贷款偿还的保证而提供的资产，一旦违约就会失去。这可能是您目前拥有的财产。如果您未能按时还款，银行有权出售该财产。

销售合同 —— 由律师签订的正式出售房地产的协议。这包括有关标的物业的完整信息、与销售相关的条款、代表买家和卖家的人，以及买家和卖家的所有详细信息。
过户师 —— 持有执照的专业人士，负责确保财产交易中的法律要求得到满足，维护客户的权益。过户师办理的产权转让事宜可能会因交易的复杂性而有所差异。
实际竣工 —— 工程阶段的所有建设项目（如车道、道路、人行道等）都已按预定计划完成。

第 32 条/卖方声明 —— 这是卖方提供并附在销售合同上的法律文件。该文件详细描述了与物业有关的所有信息，并是法律所要求的。该文件必须包括可能影响物业状况的所有信息，特别是那些可能对买方的购买决策产生影响的信息。

卖方声明需要经过签署，其内容要准确无误且及时。否则，则为撤销协议提供了可能。

合规证（SOC) —— 表示相关政府部门（如水务局、电力局等）已对建设工程进行了审核。一经批准，市政府将签发合规证，确认所有的细分规划许可要求均已满足。

信托账户
信托账户是指一个由特定的受托人（例如房地产经纪人）为另一方（如卖方，也称为受益人）安全保管信托资金的账户。该受托人可以是房地产经纪人、会计师、律师或任何被授权代表另一方收取资金的个体。