कन्वेयंसिंग के बारे में जानना-समझना: भूमिका और आवश्यकता का प्रकटीकरण

भूमि और निर्माण
इस लेख में हम जितनी जल्दी और आसानी से हो सके, निम्नलिखित विषयों को कवर करेंगे।

– कन्वेयंसर की प्रमुख जिम्मेदारियाँ
– आपको क्या उम्मीदें रखनी चाहिए
– ट्रस्ट खाता क्या होता है और मेरी जमाराशि का उपयोग कैसे किया जाता है?
– जमाराशि के उपयोग का स्पष्टीकरण (फंडिंग, सावधि जमा उपयोग) – ट्रस्ट के लिए कानूनी संरक्षण
– एजेंट/डेवलपर से सॉलिसिटर को जमाराशि का हस्तांतरण
– PEXA और सेटलमेंट
NSW, VIC, TAS और NT के अलावा अन्य राज्यों/राज्य-क्षेत्रों में कन्वेयंसिंग के बारे में ध्यान देने योग्य महत्वपूर्ण अंतर।
Western Australia
– कन्वेयंसर को ‘सेटलमेंट एजेंट’ के रूप में भी जाना जाता है।
– उन्हें ‘सेटलमेंट एजेंट’ लाइसेंस की आवश्यकता होती है।
– उनका लाइसेंस Western Australian सरकार द्वारा जारी किया जाता है।
– आपको ‘सेटलमेंट एजेंट’ द्वारा अपने प्रतिनिधित्व के लिए ‘Form 1 Appointment’ पर हस्ताक्षर करने की आवश्यकता होगी।
Queensland
– कन्वेयंसिंग लेनदेन में सॉलिसिटर्स द्वारा व्यवहार किया जाना आवश्यक है। कन्वेयंसर कानूनी फर्मों में सॉलिसिटर्स के तहत काम करते हैं। आपको किसी सॉलिसिटर के बिना कन्वेयंसिंग प्रैक्टिस कहीं नहीं मिलेगी।

क्या आप ज़मीन खरीदना चाहते/ती हैं या निर्माण में शामिल होना चाहते/ती हैं? आपको यह जानने की आवश्यकता होगी कि कन्वेयंसर क्या करता है।

उदाहरण के लिए, आप उस चरण पर हैं जहाँ आपने एक भूखण्ड या आवास और भूमि पैकेज खरीदने का निर्णय लिया है। आपको ऐसे प्रतिनिधि की आवश्यकता होगी जो कॉन्ट्रैक्ट को पढ़ सके, किसी भी कानूनी शब्दावली का अनुवाद कर सके और आपके लिए कॉन्ट्रैक्ट व सेटलमेंट प्रक्रिया का प्रबंधन कर सके।

सबसे पहले, कन्वेयंसर वास्तव में क्या होता है?
किसी पंजीकृत कन्वेयंसर या सॉलिसिटर द्वारा कन्वेयंसिंग की जा सकती है। संपत्ति की आसान खरीद और बिक्री के लिए पंजीकृत कन्वेयंसंर अधिक सामान्य होता है।

कन्वेयंसिंग में आपकी भूमि (या आवास और भूमि) को खरीदने और इसे डेवलपर के स्वामित्व से अपने स्वामित्व में स्थानांतरित करने के सभी कानूनी पहलू शामिल होते हैं।

क्या यह मेरे लिए अनिवार्य है?
कन्वेयंसर की अलग-अलग भूमिकाएँ होती हैं और यह एक कानूनी आवश्यकता नहीं है, लेकिन अनुभव के बिना खुद से यह करने में समस्याएँ पैदा हो सकती है और सामान्य रूप से ऐसा करने की सलाह नहीं दी जाती है। अधिकाँश राज्यों में यह ऑनलाइन किया जाता है, इसलिए आपको विशेष रूप से ऐसे व्यक्ति का उपयोग करना चाहिए जिसके पास यह कार्य करने के लिए लाइसेंस है।

मुझे कन्वेयंसर को कब संलग्न करना चाहिए?
यह कॉन्ट्रैक्ट पर हस्ताक्षर करने से पहले किए जाने वाले सर्वप्रथम कार्यों में से एक है और ऐसा करने की सलाह दी जाती है।

भूमि की बिक्री में आप भूमि के स्वामित्व का धारण करने के लिए वापसी-योग्य जमाराशि देने में सक्षम होंगे/गी, और उसी अवधि में आपका कन्वेयंसर कॉन्ट्रैक्ट की समीक्षा करता है, बस बिक्री सलाहकार से पूछें। इस प्रकार आप भूमि का स्वामित्व धारण कर सकते/ती हैं और औपचारिक प्रतिबद्धता दिए बिना उपयुक्त तरीके से अपनी खोजबीन कर सकते/ती हैं।

इससे आपको ऐसी कोई भी विशेष शर्तें संचरित करने की अनुमति मिलेगी, जिन्हें आप विक्रेता के साथ बिक्री कॉन्ट्रैक्ट में जोड़ने के इच्छुक हैं।

विशेष शर्त का उदाहरण – निधीकरण के अधीन।

कन्वेयंसर क्या करेगा?

अपने बिक्री कॉन्ट्रैक्ट (भूमि) और/या एचआईए कॉन्ट्रैक्ट (निर्माण) की समीक्षा करें।
वे डेवलपर (विक्रेता) द्वारा प्रस्तावित कॉन्ट्रैक्ट और शर्तों की समीक्षा करेंगे। यहाँ उनकी भूमिका बहुत सरल है:
– विशेष परिस्थितियों की समीक्षा करना, आपके सर्वोत्तम हितों की खोज करना।
– ऐसी किसी भी अनियमितता के बारे में पूछताछ करना, जो आपके लिए अनुकूल नहीं हो सकती है।
– यह सुनिश्चित करना कि विक्रेता कथन में सभी प्रमाण-पत्र और आवश्यक दस्तावेज शामिल हैं (विक्रेता कथन कॉन्ट्रैक्ट के अंत में होता है)।
– किसी भी कानूनी शब्दावली को आसानी से समझाए गए शब्दों में अनूदित करना, ताकि आप समझ सकें कि उनका क्या अर्थ है।

यह सब-कुछ आपको इस बारे में स्पष्ट रूप से सूचित करने के लिए किया जाता है कि आप किस बात के लिए अपनी सहमति दे रहे/ही हैं और सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि समझौते में आपसे क्या उम्मीद की जाती है। इस प्रकार आप स्पष्ट रूप से यह समझकर कॉन्ट्रैक्ट पर हस्ताक्षर कर सकते/ती हैं कि इसका क्या अर्थ है।

क्या यही सभी बातें हैं?
नहीं, वे:

विक्रेताओं के कानूनी प्रतिनिधि के लिए सीधे संपर्क भी हैं। वे आपकी ओर से आपके कोई भी प्रश्न पूछेंगे। यदि आपको विस्तार की आवश्यकता है; आपका कन्वेयंसर आपकी ओर से यह मांगेगा।

यह प्रक्रिया का एक अत्यंत महत्वपूर्ण हिस्सा है, क्योंकि कन्वेयंसर को सामान्य रूप से पता होता है कि अन्य प्रतिनिधियों के साथ कैसे बात करनी है और आपकी ओर से अनुकूल अनुमोदन की अधिक संभावना रहती है।

कॉन्ट्रैक्ट, हस्तांतरण दस्तावेजों समेत अन्य कानूनी दस्तावेज तैयार और जमा करते हैं तथा सरकारी प्रोत्साहनों/आवश्यकताओं के साथ व्यवहार करते हैं।

दरों और करों के समायोजन की गणना करते हैं, जिसका अर्थ अनिवार्य रूप से पानी के बिलों, काउंसिल रेट्स और भूमि से जुड़ी अन्य सेवाओं के किसी भी हिस्से का भुगतान करना है। यह सेटलमेंट के समय एक समायोजन होता है और सामान्य रूप से विक्रेता (डेवलपर) को प्रतिपूर्ति की जाने वाली एक छोटी सी धनराशि होगी।
यह सुनिश्चित करके आपकी संपत्ति का सेटलमेंट करते हैं कि आपके फंड्स उपलब्ध हैं और नियत तिथि तक सेटलमेंट में शामिल होते हैं। वे आपके ब्रोकर और/या बैंक के साथ मिलकर इसपर काम करते हैं। सेटलमेंट एक ऑन-लाइन प्रक्रिया है।
अब जबकि हम इस बारे में मूल बातें समझते हैं कि संपत्ति की खरीद के समय कन्वेयंसर क्या करता है, तो किसी कन्वेयंसर को संलग्न करने से पहले मुझे क्या करना चाहिए? अपना शोध करते समय कुछ कन्वेयंसर्स को शॉर्टलिस्ट करना महत्वपूर्ण होता है। एक बार जब आप अपनी सूची बना लेते/ती हैं, तो आपको कुछ महत्वपूर्ण बातों पर विचार करना चाहिए।

1. शुल्क
सेवा का शुल्क क्या है और इसमें क्या शामिल है?

जीवन में किसी भी अन्य बात की तरह ही यदि कुछ सच होने के लिए बहुत अच्छा प्रतीत होता है, तो शायद यह सच नहीं है, इसलिए बहुत कम शुल्क के बारे में हमेशा सवाल उठाएँ। यदि कोई कन्वेयंसर कम शुल्क और सेवार्थियों की अधिक संख्या के साथ काम करता है, तो आपको खराब सेवा, संवाद में देरी और गलतियाँ दिखाई दे सकती हैं।

2. समीक्षाएँ
गूगल पर कंपनी की खोज करना और समीक्षाएँ पढ़ना हमेशा एक अच्छा विचार है। यह इस बारे में मूल्यवान अंतर्दृष्टि प्रदान करता है कि कोई कंपनी अपना संचालन और अपने सेवार्थियों के साथ कैसे व्यवहार करती है।

3. अपने दोस्तों और परिवार से पूछें।
उनके अनुभव मायने रखते हैं और वे किसी के प्रति संदर्भित करने में सक्षम हो सकते हैं।

4. अनुभव
क्या उनके पास भूमि और निर्माण कॉन्ट्रैक्ट्स का अनुभव है? आप किसी ऐसे व्यक्ति को संलग्न करना चाहेंगे/गी, जो योजनाओं के लेनदेन से परिचित हो।

5. क्या कन्वेयंसर के पास लाइसेंस है?
क्या वे Australian Institute of Conveyancing के सदस्य हैं?
ध्यान दें: वकील Legal Profession Act 2004 के अनुरूप कन्वेयंसिंग कार्य का परिचालन कर सकते हैं। उनके पास कन्वेयंसर लाइसेंस होने की आवश्यकता नहीं है।

6. आप मेरे साथ संचार कैसे करेंगे?
यह पूछना महत्वपूर्ण है कि वे संवाद कैसे करेंगे। क्या वे कॉल, टेक्स्ट, WeChat या ई-मेल करेंगे? यह पूछें कि वे सामान्य रूप से किसी सेवार्थी को जवाब देने में या जानकारी प्राप्त होने के बाद सेवार्थी को संप्रेषित करने में कितना समय लेते हैं।

7. कुल शुल्क
यह पूछें कि इस लेनदेन के लिए कुल शुल्क क्या है। उन्हें अपने शुल्क, PEXA, स्टाम्प ड्यूटी (यदि आपको पता है कि आप क्या खरीदने जा रहे/ही हैं) और अन्य सभी संबंधित शुल्कों की पुष्टि करने के लिए कहें।

मुझे सेवा के लिए कितना भुगतान करना चाहिए?
अधिकांश भूमि लेनदेनों के लिए आप $440 और $1,550 के बीच भुगतान करने की उम्मीद कर सकते/ती हैं, जो इसपर निर्भर करता है कि जटिलता क्या है और आप किसे संलग्न करते/ती हैं।

सामान्य रूप से भूमि लेनदेन काफी प्रत्यक्ष होते हैं, हालांकि खरीद जितनी जटिल होती है, आपको उतना ही अधिक शुल्क बताया जा सकता है।

आप विक्टोरिया में क्या भुगतान करने की उम्मीद कर सकते/ती हैं, इसका एक सामान्य विवरण इस प्रकार है:
– सामान्य कन्वेयंसर $880
– PEXA शुल्क
o स्वामित्व में परिवर्तन $132.66
– स्टाम्प ड्यूटी (यदि आप खरीद रहे/ही हैं) – यह आपका सबसे बड़ा खर्चा होगा और यह खरीद के मूल्य पर आधारित होता है।

*PEXA शुल्क की संपूर्ण सूची यहाँ उपलब्ध है: https://www.pexa.com.au/pricing/
Victoria के लिए स्टाम्प ड्यूटी कैलकुलेटर यहाँ उपलब्ध है:
https://www.e-business.sro.vic.gov.au/calculators/land-transfer-duty

मुझे शुल्क का भुगतान कब करना होगा? सामान्य रूप से संपत्ति के सेटलमेंट पर। कुछ लोग लंबी सेटलमेंट अवधियों के कारण अग्रिम में ही शुल्क की मांग सकते हैं।

क्या शुल्क अपरिवर्तनीय है? अधिकाँश मामलों में, हाँ। इसमें परिवर्तन बहुत ही कम होता है।

एक बार जब आप सहज हो जाते/ती हैं, तो आप उनके साथ बात करके अपने पसंदीदा कन्वेयंसर को संलग्न कर सकते/ती हैं।

यह एक निवेश है, क्या मैं शुल्क के लिए दावा कर सकता/ती हूँ? नहीं। इसे “पूंजीगत शुल्क” माना जाता है, जो स्टाम्प ड्यूटी के समान श्रेणी में आता है। लेकिन किसी भी ऋण के संबंध में शुल्क कटौती-योग्य होता है।

अब जबकि आपके पास एक कन्वेयंसर है, तो आपने एक ‘ट्रस्ट खाते’ में जमाराशि का भुगतान किया है। यह क्या होता है?
भूमि की खरीद में ट्रस्ट खाते का उपयोग विशेषकर एजेंट द्वारा आपकी जमाराशि को भूमि का धारण रखने के लिए किया जाता है। फिर इसे सामान्य रूप से एजेंट द्वारा विक्रेता के सॉलिसिटर को स्थानांतरित कर दिया जाता है।

क्या यह एक सामान्य बैंक खाता है? नहीं, यह एक विशेष खाता होता है। यह अलग कैसे है? ट्रस्ट खातों का विनियमन बहुत सख्ती से किया जाता है और वर्ष में एक बार इनका संपूर्ण ऑडिट किया जाना अनिवार्य है।
रियल एस्टेट एजेंट आपके धन का निवेश या उपयोग नहीं कर सकते हैं, वे केवल उन्हें धारण करके रख सकते हैं। कानून तोड़ने पर बहुत बड़ा जुर्माना और अधिकतम 10 वर्षों की जेल हो सकती है।

क्या डेवलपर को मेरे पैसों पर ब्याज मिलता है? खाते पर ब्याज प्राप्त होना सामान्य बात है, जो उस अवधि में डेवलपर के स्वामित्व में रहता है, जब आप अपने लैंड टाइटल की प्रतीक्षा करते/ती हैं।

निर्माण कॉन्ट्रैक्ट्स
– जमाराशि का भुगतान ट्रस्ट खाते में करने की आवश्यकता नहीं है।
– यदि कॉन्ट्रैक्ट का मूल्य $20,000 से अधिक है, तो कानून के तहत जमाराशि 5% से अधिक नहीं हो सकती है।
– निर्माणकर्ता भुगतान की गई जमाराशि का उपयोग व्यवसाय के परिचालन के लिए कर सकता है।

मुझे जमाराशि का भुगतान करने की आवश्यकता क्यों है?

1. यह आपकी गंभीरता प्रदर्शित करता है – वापसी-योग्य जमाराशि का भुगतान भूखण्ड के धारण के लिए किया जाता है और इससे लेनदेन के बारे में बातचीत समाप्त होने के बाद आपके आगे बढ़ने की इच्छा प्रदर्शित होती है ।

2. कॉलेटरल – संपूर्ण जमाराशि का भुगतान किया जाता है, ताकि आप सौदे से दूर न जाएँ। सामान्य रूप से कॉन्ट्रैक्ट की शर्तें तोड़ते पर आप अपनी जमाराशि खो देंगे/गी। इससे डेवलपर को आश्वासन मिलता है कि भूमि का टाइटल मिलने के बाद आप अंततः शेष धनराशि का भुगतान करेंगे/गी।

3. प्रोजेक्ट फंडिंग – यदि किसी डेवलपर को भूमि के निर्माण के लिए बैंक ऋण प्राप्त करने की आवश्यकता है, तो वे बैंक के समक्ष बिक्री के प्रमाण के रूप में जमाराशि का उपयोग करेंगे। सामान्यत: बैंक यह निवेदन करेगी कि निर्माण चरण का निधीकरण करने से पहले वे एक निश्चित संख्या में जमाराशियाँ प्राप्त करें।

सेटलमेंट – मुझे क्या करना चाहिए?
– सेटलमेंट के निकट आने पर आपके कानूनी प्रतिनिधि (कन्वेयंसर या सॉलिसिटर) को सूचित किया जाएगा। सामान्य रूप से निम्नलिखित बातों के लिए सूचनाएँ भेजी जाती हैं:
o जब व्यावहारिक पूर्णता प्राप्त हो जाती है
o जब statement of compliance (SOC) प्राप्त हो जाता है (यह तब होता है, जब वे टाइटल्स कार्यालय में दर्ज करते हैं)
– जब टाइटल्स प्राप्त हो जाते हैं

आपसे बिक्री कंपनी द्वारा सीधे संपर्क भी किया जा सकता है।

जब टाइटल्स प्राप्त हो जाते हैं, तो इसका अर्थ है कि भूमि को एक बड़े भूखण्ड में से कई छोटे-छोटे भूखण्डों में विभाजित कर दिया गया है और अब आप अपने चयनित भूखण्ड का स्वामित्व ले सकते/ती हैं।

सामान्य रूप से, लॉजमेंट के बाद एसओसी मिलने पर टाइटल्स कम से कम पांच दिनों में प्राप्त किए जा सकते/ती हैं।

एक बार टाइटल्स मिलने के बाद आपके पास सेटलमेंट के लिए 14 दिनों का समय होता है। इसके बाद डेवलपर आपके लिए पेनल्टीज़ लागू कर सकता है।

आपके कानूनी प्रतिनिधि द्वारा PEXA का उपयोग सेटलमेंट प्रक्रिया के साथ व्यवहार करने के लिए किया जाता है।

PEXA क्या है?
हरेक बार जब ऑस्ट्रेलिया में आवास की खरीद, बिक्री या रीफायनेंसिंग की जाती है, तो आपका सॉलिसिटर/कन्वेयंसर और ऋणदाता आपकी संपत्ति के सेटलमेंट के लिए एक डिजिटल प्लेटफॉर्म का उपयोग करेगा और यह सामान्य रूप से PEXA के माध्यम से किया जाता है।

इससे रियल टाइम ट्रैकिंग की अनुमति मिलती है, जिससे हरेक पक्ष सेटलमेंट की स्थिति को समझ पाता है और ऐसा करना बहुत आवश्यक है।