第二条  

合同如何运作？ 

简明指南。 

土地  

涵盖的主题 

• 什么是销售合同 
• 在线合同的运作机制 
• 纸质合同的运作机制 
• 销售合同解释 
• 什么是冷静期 
• 销售详情是指什么 
• 什么是卖方声明 
• 什么是日落条款 
• 什么是特殊条款 
• 合同中首付款的运作机制 
• 交换合同是什么意思 

首先，什么是销售合同  

由律师拟定的正式出售房地产的协议。这包括有关标的物业的所有信息、与销售相关的条款、买卖双方代表，以及买卖双方的完整资料。 

可以签署纸质合同或在线合同。这两种形式合同的运作机制是什么？ 

合同通常可以纸质形式或在线形式签署。  在线签署合同已变得越来越普遍。  合同可由您指定的授权人代表您签署。 

在线合同的运作机制 

在线签署合同时，需要为每位签署人提供独立的邮箱地址。  在签署之前，必须检查合同已被准确无误地填写完整。 

法庭接受在线签署的合同吗？  

接受。1999 年《澳大利亚电子交易法》(ETA) 规定，只要签署方拥有授权并身份得到了正确确认，则根据普通法，以电子方式签署的合同具有法律效力。 

如何知道是我签署的？  

对于验证签名，不同的服务采取不同的验证措施。这可能涉及使用身份鉴定应用、接收短信确认码或通过私人电子邮件地址进行确认。 

主要使用什么服务？ 

大多数服务都使用“DocuSign”技术。DocuSign 使用一种类似于密码（秘密代码）的数学算法，创建与签名文档匹配的数据（称为“哈希”），并对数据进行加密。生成的加密数据就是数字签名。签名还标有文档签名的时间，并说明签名的计算机/设备。 

简而言之，这种技术可以防止欺诈并可以确认合法签名。  

在法庭上验证过吗？  

有的，在澳大利亚以及其他国家，电子签名已被法庭确认为具有法律约束力。 

使用在线合同时，遇到过问题吗？  

很少出现问题，自 PEXA 推出以来，多数的房地产交易都已采纳此方式。 

通常情况下，该如何操作？ 

• 向房地产经纪人提供您的详细信息，包括： 

• 全名、地址、联系信息和转让人信息。  

• 房地产经纪人草拟合同。 
• 您会收到一封电子邮件，其中包含用于查看和签署合同的安全链接。 

• 同时，产权转让师会收到一份副本。  

• 如果满意，该在线服务将引导您使用数字“标签”进行签名。  
• 所有各方签署后，您将收到一份已签署（签名）的合同副本，以供保存和备份。 
• 接下来，您需要尽快支付定金。 

纸质合同的运作机制    

这个过程极其类似，只是需要更多手动操作。 

代理将向您提供销售合同的纸质副本。 

• 所有签订协议的各方都将被添加到销售合同中。 
• 您签署合同；代理将其呈递给卖方。 
• 卖方签署合同，这时合同就已“签署”（完成）。 
• 代理通常会为您提供： 

• 供您保存的您已签名的合同副本 
• 双方签署的、已生效的合同副本。 

销售合同解释 

为了简化说明，我们只会介绍几个核心要素；更为详细的内容，建议由您的产权转让师为您详细解读。 

前几页 —— “房地产销售合同” 

• 购房者和卖方都在此初始页上签名 
• 这确认卖方同意出售该房产并且买方同意购买该房产。 
• 这确认该协议具有法律约束力，并且双方均同意合同条款。 
• 前面的这几页还注明了冷静期。 

什么是冷静期？  

即使您已经签署了合同，您仍有三个完整的工作日 (维州) 来重新考虑并有权解除合同。但您必须在该时间内以书面形式通知卖方或其代理人。 

但也有例外： 

• 您在公开拍卖之前或之后的三个完整工作日内购买了该物业。 
• 该物业主要用于工业或商业目的。  
• 该物业面积超过 20 公顷，主要用于农业。  
• 您和卖方之前已以基本相同的条款签署了同一块土地的销售合同。  
• 您是房地产经纪人或法人团体。  

其他州和领地有不同的冷静期。 

• 维州 —— 3 个完整工作日 
• 新州 —— 10 个完整工作日 
• 昆州 —— 5 个完整工作日 
• 西澳州 —— 没有冷静期 
• 北领地 —— 4 个完整工作日 
• 南澳州 —— 2 个完整工作日 —— 仅限买方（取决于买方何时收到表格1。） 
• 塔州 —— 3 个完整工作日 (这是一个可选框，必须勾选“适用”) 
• 澳大利亚首都领地 (ACT)：在 ACT 中，有五个工作日的冷静期。 

值得注意的是，这些规定可能会发生变化，并且根据具体情况或合同条款可能存在例外情况。买卖双方应咨询法律专业人士或产权转让师，以充分了解各自州的冷静期和其他合同义务。 

如果在冷却期内取消合同，押金会退还吗？  

• 维州——您有权获得退款只可扣除 100 澳元或购买价格的 0.2%，以金额较大者为准。 
• 新州——退还，但需扣除购买价格的 0.25%   
• 昆州——退还，但需扣除购买价格的 0.25%  
• 北领地——无罚款 
• 西澳州——不适用 
• 南澳州——$100 手续费。 
• 塔州——无 (若选)。 
• 首都领地——退还，但需扣除购买价格的 0.25%  

销售详情是指什么 

澳大利亚销售合同中的详情是概述买方和卖方在购买房产时达成的协议的具体细节和条款。这些靠近合同正面的详情为交易双方提供了明确的法律保护。 

什么是卖方声明 

“第 32 条”是维多利亚州特有的。《卖方声明》是房产卖方在出售房产之前向潜在买家提供的法律文件。《卖方声明》的目的是提供有关房产、产权和其他相关细节的重要信息，以帮助买方做出明智的决定。 

《卖方声明》通常包括物业详细信息、产权负担/限制、分区/规划信息、支出、所有权、产权等信息。  

 《卖方声明》须先由卖方签署 

卖方必须签署《卖方声明》，以确认文件中的详细信息正确无误。买方查阅的副本应当已经签署；若尚未签署，请确保要求签名。 

我为什么必须签署《卖方声明》？ 

这主要是为了保护代理。这确保了在签订销售合同前，房地产经纪人已经递交了一份《卖方声明》。 

每个州/领地都要求这样一份文件吗？  

不是的。只有维州、新州、首都领地的卖家需要根据州政府立法履行获取和披露某些信息的义务。   

1. 维州 ——需要。也称为“第 32 条” 

1. 南澳州：代理通常会提供一份名为“表格1”的披露文件。 

1. 塔州：不需要。 

1. 新州 —— 需要。 

1. 昆州 —— 不需要。 

1. 首都领地 —— 需要。 

1. 西澳州 —— 虽然不是强制性的，但通常代理会提供一份名为“卖方披露声明”的文件。 

1. 北领地 —— 不需要。 

https://wlegalgroup.com.au/property-coach/2022/05/16/property-sales-disclosures/  

什么是日落条款 

合同履行所需满足某些条件的时间表。如果在指定日期之前未满足条件，合同可能会终止（维州）。  通常，这包括确定土地划分的道路等基础设施，然后向相关机构登记详细的土地划分布局。 

卖方可以根据日落条款取消合同吗？  

不可以，只有购买者可以 (维州)。 

为什么？若 2019 年卖方（即开发商）售出土地，而到 2020 年该土地的价格增长了 25%，这可避免他们故意延迟开发进程，从而撤销在日落条款下的合约，再以更高的价位重新挂牌销售。  

使用“日落条款”的常见情况是什么？ 

您在 2019 年与开发商签订了合同，但开发商至今仍未为这片土地办理产权。一般而言，您的合同中会有一个“日落日期”条款；当到达这个日期时，您可以选择解除合同并退回押金，或者与对方签订延期协议。 

日落期有多长？ 

每个合同的情况都不同。通常为 36-48 个月。 

所有州/领地都存在日落条款吗？  

• 维州 —— 按照法律规定，只有买方有权取消合同（但如果到了特定的日期，如销售条件、财务条款等未被满足，卖方可以给予自己终止合同的权利）。 
• 南澳州 —— 是的，任何一方都可以终止。 

• 塔州 —— 是的，任何一方都可以终止。 
• 新州 —— 是的，法律要求，只有买方有权取消合同（但如果到了特定的日期，如销售条件、财务条款等未被满足，卖方可以给予自己终止合同的权利）。 
• 昆州 —— 目前，卖方或买方都可以撤销合同，但议会正在审议一项法案，限制卖方这样做的权利。 
• 首都领地 —— 是的，法律要求，只有买方有权取消合同（但如果到了特定的日期，如销售条件、财务条款等未被满足，卖方可以给予自己终止合同的权利）。 
• 西澳州 —— 是的，任何一方都可以终止。 

什么是“特殊条款” 

特殊条款是根据协议特别加入合同的部分，通常针对特殊情况。 

示例：添加新的特殊条款，允许您在出售现有物业的情况下签订合同。因此，除非出售物业，否则该合同仍然受到视您具体情况的某些条件的约束。 

合同中的“定义”有何用途？ 

对合同中某些词语含义的解释。这进一步澄清了阅读语句时的含义。了解单词的确切定义非常重要，这样才能了解所同意的内容。 

合同中首付款的运作机制？ 

• 首付款部分将列出该块土地的价格。 
• “首付款”字段将显示首付款总额。最多只能要求 10% 的首付款。该部分还将提及首付款支付截止日期。 
• 此外，还应规定已支付的金额（即 1,000 澳元押金） 
• 然后，显示您所欠的剩余金额。 

• 首付款必须存入信托账户，直到满足所有条件（例如完成道路和登记土地细分规划）。 

在此示例中，因为您已支付 1,000 澳元的押金，到 2023 年 5 月 5 日，您所欠的金额为 29,000 澳元。交割时，必须支付 270,000 澳元的土地费用。 

交换合同是什么意思 

交换合同意味着各方均同意并已签署合同。  

通常按以下方式开展： 

• 您签署合同，并将其作为要约发送给卖方（开发商/所有者） 
• 卖方同意要约并签署合同。 
• 您收到一个完全签名的版本，即所有各方都同意，并且合同条款现已生效。 
• 通常会以电子方式签署并提供副本。