लेख 2.  

अनुबंध कैसे काम करते हैं? 

संक्षेपित एवं सरल मार्गदर्शिका 

भूमि  

शामिल किये गए विषय 

• बिक्री अनुबंध क्या होता है 
• ऑनलाइन अनुबंध कैसे काम करते हैं  
• कागजी अनुबंध कैसे काम करते हैं 
• बिक्री अनुबंध के बारे में बताना  
• कूलिंग–ऑफ अवधि क्या होती है 
• बिक्री का विवरण क्या है 
• विक्रेता कथन क्या है?  
• सनसेट क्लॉज़ (Sunset Clause) क्या होता है?  
• विशेष शर्त क्या है  
• किसी अनुबंध में जमा राशि कैसे काम करती है 
• अनुबंध के आदान–प्रदान का क्या अर्थ  है?  

सबसे पहले, बिक्री अनुबंध क्या होता है  

यह रियल एस्टेट की बिक्री को औपचारिक रूप देने के लिए वकील द्वारा तैयार किया गया एक समझौता होता है। इसमें संबंधित संपत्ति के बारे में सारी जानकारी, बिक्री से जुड़ी शर्तें, खरीदार/विक्रेता के प्रतिनिधित्व और खरीदार और विक्रेता की सारी जानकारी शामिल होती है। 

आप कागजी अनुबंध या ऑनलाइन अनुबंध पर हस्ताक्षर कर सकते हैं। वे दोनों कैसे काम करते हैं? 

आपका अनुबंध आमतौर पर कागजी रूप में या ऑनलाइन हस्ताक्षरित किया जा सकता है। ऑनलाइन आमतौर पर अधिक प्रयोग होता है। अनुबंध पर आपकी ओर से पावर ऑफ अटॉर्नी के रूप में नियुक्त व्यक्ति द्वारा हस्ताक्षर किया जा सकता है। 

ऑनलाइन अनुबंध कैसे काम करते हैं 

ऑनलाइन हस्ताक्षर करने के लिए, आपको हस्ताक्षर करने वाले प्रत्येक व्यक्ति का अलग ईमेल पता प्रदान करना होगा। हस्ताक्षर करने से पहले, आपको यह देखना होगा कि अनुबंध पूरी तरह और सही ढंग से भरा गया है। 

क्या ऑनलाइन अनुबंध पर हस्ताक्षर करना अदालत में सही साबित होगा?  

हाँ। Australian Electronic Transactions Act of 1999 (ETA) के अनुसार  अनुबंधों का इलेक्ट्रॉनिक क्रियान्वयन सामान्य कानून के तहत तब तक वैध है जब तक हस्ताक्षर करने वाले पक्ष के पास अधिकार है और उनकी उचित पहचान की गई है। 

उन्हें कैसे पता चलेगा कि हस्ताक्षर मैंने ही किये हैं?  

आपके हस्ताक्षर को प्रमाणित करने के लिए, विभिन्न सेवायें अलग–अलग मापदंडों का प्रयोग करती हैं। यह पहचान ऐप्स, एसएमएस सत्यापन और आपके व्यक्तिगत ईमेल के द्वारा हो सकता है। 

उपयोग की जाने वाली मुख्य सेवा कौन सी है? 

अधिकांश सेवाएँ ‘ DocuSign ‘ तकनीक का उपयोग करती हैं। DocuSign साइफर (गुप्त कोड) की तरह कार्य करने वाली गणितीय एल्गोरिदम का प्रयोग करता है, जो हस्ताक्षरित दस्तावेज़ से मेल खाने वाला डेटा बनाता है, जिसे ‘ hash’ कहा जाता है, और उस डेटा को एन्क्रिप्ट करता है। परिणामी एन्क्रिप्टेड डेटा ही डिजिटल हस्ताक्षर होता है। दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर किए जाने वाले समय को भी हस्ताक्षर पर चिह्नित किया जाता है, और यह भी बताता है कि किस कंप्यूटर/डिवाइस से हस्ताक्षर किए गए थे। 

सीधे शब्दों में कहा जाये तो, उनकी तकनीक धोखाधड़ी को रोकती है और कानूनी हस्ताक्षर की पुष्टि कर सकती है।  

क्या इसे अदालत में प्रमाणित किया गया है?  

हाँ, ई–हस्ताक्षर यहाँ ऑस्ट्रेलिया में और विदेशों, दोनों में कानूनी रूप से वैध साबित हुआ है। 

क्या किसी को ऑनलाइन अनुबंधों का उपयोग करने से कोई समस्या होगी?  

शायद ही, PEXA की शुरुआत के बाद से, अधिकांश संपत्ति बाजार ने इसे अपनाया है। 

आमतौर पर, यह कैसे काम करेगा? 

• रियल एस्टेट एजेंट को अपना विवरण प्रदान करें, जिसमें निम्न शामिल हैं: 

• पूरा नाम, पता, संपर्क जानकारी और कंवेयंसर जानकारी।  

• रियल एस्टेट एजेंट अनुबंध तैयार करता है। 
• अनुबंध की समीक्षा करने और उस पर हस्ताक्षर करने के लिए आपको एक सुरक्षित लिंक वाला ईमेल प्राप्त होता है। 

• उसी समय, आपके कंवेयंसर को भी प्रति प्राप्त होती है।  

• संतुष्ट होने पर, सेवा आपको डिजिटल ‘tabs‘ के द्वारा बताएगी कि हस्ताक्षर कहाँ पर करना है।   
• सभी पक्षों द्वारा हस्ताक्षर होने पर आपको अपने रिकॉर्ड के लिए निष्पादित (हस्ताक्षरित) अनुबंध की प्रति मिलेगी। 
• फिर आपसे तुरंत जमा राशि का भुगतान करने की अपेक्षा की जाएगी। 

कागजी अनुबंध कैसे काम करते हैं    

प्रक्रिया बहुत समान है, बस अधिक हस्तचालित है। 

एजेंट आपको बिक्री अनुबंध का कागजी दस्तावेज देगा। 

• समझौते में प्रवेश करने वाले सभी पक्षों को बिक्री के अनुबंध में शामिल किया जाएगा। 
• आप अपने प्रस्ताव पर हस्ताक्षर करते हैं; एजेंट इसे विक्रेता को देता है। 
• विक्रेता प्रस्ताव पर प्रतिहस्ताक्षर करता है, और अनुबंध फिर ‘निष्पादित‘ (पूर्ण) हो जाता है। 
• एजेंट आमतौर पर आपको निम्न प्रदान करता है: 

• आपके रिकॉर्ड के लिए आपके हस्ताक्षरित संस्करण की प्रति 
• निष्पादित अनुबंध की प्रति 

बिक्री अनुबंध के बारे में बताना  

इसे आसान करने के लिए, हम कुछ मुख्य चीजों के बारे में ही बताएँगे; कोई भी विशिष्ट बात आपके कंवेयंसर द्वारा सबसे अच्छी तरह से समझाई जाती है। 

पहले कुछ पन्ने – ‘रियल एस्टेट का बिक्री अनुबंध‘ 

• इस प्रारंभिक पृष्ठ पर संपत्ति खरीदने वाला व्यक्ति/संस्था और विक्रेता दोनों ही हस्ताक्षर करते हैं 
• यह पुष्टि करता है कि विक्रेता संपत्ति बेचने के लिए और खरीदार संपत्ति खरीदने के लिए सहमत है। 
• यह पुष्टि करता है कि समझौता कानूनी रूप से बाध्यकारी है और दोनों पक्ष अनुबंध की शर्तों से सहमत हैं। 
• ये शुरुआती पन्ने कूलिंग–ऑफ अवधि को भी नोट करते हैं। 

कूलिंग–ऑफ अवधि क्या होती है?  

चाहे आपने अनुबंध पर हस्ताक्षर कर दिया हो, लेकिन आपके पास अपना विचार बदलने और अनुबंध को समाप्त करने के लिए तीन स्पष्ट व्यावसायिक दिन (VIC) होते हैं। लेकिन आपको उस समय के अंदर ही विक्रेता या उसके एजेंट को लिखित रूप में सूचित करना होगा। 

इसके कुछ निम्न अपवाद हैं: 

• आपने सार्वजनिक रूप से विज्ञापित नीलामी से पहले या उसके बाद तीन स्पष्ट व्यावसायिक दिनों में या उसके भीतर संपत्ति खरीदी हो। 
• संपत्ति का उपयोग मुख्य रूप से औद्योगिक या व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए किया जाता है।  
• संपत्ति आकार में 20 हेक्टेयर से अधिक हो और इसका उपयोग मुख्य रूप से खेती के लिए किया जाता है।  
• आपने और विक्रेता ने पहले उसी भूमि की बिक्री के लिए काफी हद तक समान शर्तों के साथ किसी अनुबंध पर हस्ताक्षर किए हैं। 
• आप एस्टेट एजेंट या कॉर्पोरेट बॉडी हैं।  

अन्य राज्यों और टेरिटरीज में विभिन्न कूलिंग–ऑफ अवधि होती है। 

• VIC – 3 स्पष्ट व्यावसायिक दिन 
• NSW 10 स्पष्ट व्यावसायिक दिन 
• QLD – 5 स्पष्ट व्यावसायिक दिन 
• WA – कोई कूलिंग–ऑफ़ अवधि नहीं 
• NT – 4 स्पष्ट व्यावसायिक दिन 
• SA – 2 स्पष्ट व्यावसायिक दिन – केवल खरीदार (यह इस पर निर्भर करता है कि खरीदार को फॉर्म 1 कब मिलता है।) 
• TAS – 3 स्पष्ट व्यावसायिक दिन (यह वैकल्पिक बॉक्स है जिस पर आपको ‘लागू होता है‘ पर निशान लगाना होगा) 

• Australian Capital Territory (ACT): ACT में, पांच कार्यदिवसों की कूलिंग–ऑफ अवधि है। 

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि ये नियम बदल सकते हैं, और विशिष्ट परिस्थितियों या अनुबंध शर्तों के आधार पर अपवाद भी हो सकते हैं। खरीदारों और विक्रेताओं को अपने संबंधित राज्यों की कूलिंग–ऑफ अवधि और अन्य अनुबंधातम्क दायित्वों को पूरी तरह से समझने के लिए कानूनी पेशेवरों या कंवेयंसर से परामर्श लेना चाहिए। 

यदि मैं कूलिंग अवधि के दौरान अनुबंध रद्द कर दूं तो क्या मेरी जमा राशि वापस की जाएगी?  

• VIC आप केवल $100 या खरीद मूल्य से 0.2% काटकर, जो भी अधिक हो, उतने रिफंड के हकदार हैं। 
• NSW हाँ – खरीद मूल्य का 0.25% 
• QLD हाँ – खरीद मूल्य का 0.25% 
• NT कोई जुर्माना नहीं 
• WA लागू नहीं। 
• SA हाँ – $100 फीस। 
• TAS शून्य (यदि चुना गया हो)। 
• ACT – हाँ – खरीद मूल्य का 0.25%। 

बिक्री का विवरण क्या है 

ऑस्ट्रेलिया में किसी अनुबंध में बिक्री विवरण का अर्थ संपत्ति खरीदते समय खरीदार और विक्रेता के बीच समझौते की रूपरेखा तैयार करने वाले विशिष्ट विवरणों और शर्तों से हैं। ये विवरण, जो अनुबंध के शुरुआत में जरुरी हैं, लेनदेन में शामिल दोनों पक्षों को स्पष्टता और कानूनी सुरक्षा प्रदान करते हैं। 

विक्रेता कथन क्या है? 

‘धारा 32′ शब्द विक्टोरिया के लिए विशिष्ट है। विक्रेता कथन एक कानूनी दस्तावेज है जो संपत्ति के विक्रेता द्वारा संपत्ति की बिक्री से पहले संभावित खरीदार को दिया जाता है। विक्रेता कथन का उद्देश्य खरीदार को सूचित निर्णय लेने में मदद करने के लिए संपत्ति, मालिकाना हक और अन्य प्रासंगिक विवरणों के बारे में महत्वपूर्ण जानकारी देना होता है। 

विक्रेता कथन में आम तौर पर संपत्ति का विवरण, ऋणभार/प्रतिबंध, ज़ोनिंग/योजना जानकारी, आउटगोइंग, स्वामित्व, मालिकाना हक और अन्य जानकारी शामिल होती है।  

 ‘विक्रेता कथन ‘ पहले विक्रेता द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए 

दस्तावेज़ में दिए गए विवरणों की पुष्टि के लिए विक्रेता को विक्रेता कथन पर हस्ताक्षर करने की आवश्यकता होती है। आप जिस प्रति की समीक्षा कर रहे हैं उस पर पहले से ही हस्ताक्षर होना चाहिए; यदि ऐसा नहीं है, तो हस्ताक्षर के लिए कहें। 

मुझे विक्रेता कथन पर हस्ताक्षर क्यों करने होंगे? 

यह मुख्य रूप से एजेंट की सुरक्षा के लिए है। यह इस बात की पुष्टि करता है कि रियल एस्टेट एजेंट ने बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले विक्रेता कथन की  प्रति दी थी। 

क्या प्रत्येक राज्य/टेरिटरी में इसकी आवश्यकता होती है?  

नहीं, राज्य सरकार के कानून के तहत केवल Vic, NSW, और ACT में ही विक्रेता कुछ जानकारी प्राप्त करने और उसका खुलासा करने के लिए बाध्य हैं।   

1. Victoria – आवश्यक। इसे ‘धारा 32′ के नाम से भी जाना जाता है 

1. South Australia: आमतौर पर एजेंट द्वारा “फॉर्म 1″ प्रकटीकरण के रूप में जाना जाने वाला एक समान दस्तावेज़ प्रदान किया जाता है। 

1. Tasmania: आवश्यक नहीं। 

1. NSW – आवश्यक। 

1. Queensland – आवश्यक नहीं। 

1. ACT – आवश्यक। 

1. WA – आवश्यक नहीं है, लेकिन आम तौर पर, एजेंट ‘विक्रेता प्रकटीकरण विवरण‘ प्रदान करेगा। 

1. NT – आवश्यक नहीं। 

https://wlegalgroup.com.au/property-coach/2022/05/16/property-sales-disclosures/  

Sunset Clause क्या होता है?   

अनुबंध को आगे बढ़ाने के लिए कुछ शर्तों को पूरा करने की समय–सीमा। यदि निर्दिष्ट तिथि तक शर्तें पूरी नहीं होती हैं, तो अनुबंध समाप्त किया जा सकता है (VIC)। आमतौर पर इसका संबंध किसी सबडिवीजन के लिए सड़कों आदि को पूरा करने और सबडिवीजन की योजना को पंजीकृत कराने से होता है। 

क्या विक्रेता Sunset Clause के तहत रद्द कर सकता है?  

नहीं, केवल खरीदार ही (VIC) ऐसा कर सकता है। 

ऐसा क्यों? यदि विक्रेता (डेवलपर) ने 2019 में जमीन बेची और 2020 तक, इसकी कीमत 25% बढ़ गई, तो यह उन्हें sunset clause के तहत अनुबंध को रद्द करने और संपत्ति को उच्च कीमत पर फिर से सूचीबद्ध करने के लिए जानबूझकर विकास में देरी करने से रोकता है।  

कौन सी सामान्य परिस्थितियों में ‘Sunset Clause’ का उपयोग किया जाएगा? 

आपने 2019 में एक अनुबंध पर हस्ताक्षर किए, और डेवलपर ने अभी भी भूमि का मालिकाना हक नहीं दिया है। आमतौर पर, आपके अनुबंध में ‘sunset period’ होगा; इसके पूरा होने पर, आप या तो अनुबंध को रद्द कर सकते हैं और अपनी जमा राशि वापस प्राप्त कर सकते हैं या फिर एक्सटेंशन पर हस्ताक्षर कर सकते हैं। 

Sunset Period कितना होता है? 

यह हर अनुबंध के लिए विभिन्न होता है। आप आमतौर पर 36-48 महीने का समय देखेंगे। 

क्या सभी राज्यों/टेरिटरीज में sunset clause होती है?  

• Victoria – हाँ, कानून द्वारा आवश्यक है और केवल खरीदार ही इसे रद्द कर सकता है (हालाँकि यदि बिक्री, वित्त आदि शर्तें, निश्चित तिथि तक पूरी नहीं होती हैं तो विक्रेता खुद को आगे न बढ़ने का अधिकार दे सकते हैं)। 
• South Australia – हाँ, कोई भी पक्ष इसे समाप्त कर सकता है। 
• Tasmania – हाँ, कोई भी पक्ष इसे समाप्त कर सकता है। 

• NSW – हाँ, कानून द्वारा आवश्यक है और केवल खरीदार ही इसे रद्द कर सकता है (हालाँकि यदि बिक्री, वित्त आदि शर्तें, निश्चित तिथि तक पूरी नहीं होती हैं तो विक्रेता खुद को आगे न बढ़ने का अधिकार दे सकते हैं)। 
• Queensland – वर्तमान में या तो विक्रेता या खरीदार अनुबंध से बच सकते हैं, लेकिन ऐसा करने से विक्रेता के अधिकारों को प्रतिबंधित करने के लिए संसद के समक्ष एक बिल है। 
• ACT – हाँ, कानून द्वारा आवश्यक है और केवल खरीदार ही इसे रद्द कर सकता है (हालाँकि यदि बिक्री, वित्त आदि शर्तें, निश्चित तिथि तक पूरी नहीं होती हैं तो विक्रेता खुद को आगे न बढ़ने का अधिकार दे सकते हैं)। 
• WA – हाँ, कोई भी पक्ष इसे समाप्त कर सकता है। 

’विशेष शर्त’ क्या है  

विशेष शर्त से तात्पर्य अनुबंध में जोड़े गए उस खंड से है जो आपके समझौते से संबंधित होता है और यह आमतौर पर विशेष परिस्थितियों को संबोधित करता है। 

उदाहरण: एक नई विशेष शर्त बताई जाती है, जो आपको अपने अनुबंध को अपनी मौजूदा संपत्ति की बिक्री के अधीन करने की अनुमति देती है। इसलिए, जब तक आप अपनी संपत्ति नहीं बेचते, तब तक अनुबंध आपकी परिस्थितियों के अनुरूप सशर्त रहता है 

अनुबंध में ‘परिभाषाएँ‘ किसके लिए उपयोग की जाती हैं? 

अनुबंध में कुछ शब्दों के अर्थ की व्याख्या। यह स्पष्ट करता है कि किसी कथन को पढ़ते समय उसका क्या अर्थ है। किसी शब्द की सही परिभाषा को  समझना बहुत महत्वपूर्ण है ताकि आप अपनी सहमति के बारे में जान सकें। 

किसी अनुबंध में जमा राशि कैसे काम करती है? 

• जमा राशि अनुभाग के तहत, भूमि के ब्लॉक की कीमत सूचीबद्ध की जाएगी। 
• फिर ‘डिपाजिट‘ फ़ील्ड कुल जमा राशि दिखाएगा। वे केवल 10% तक की मांग कर सकते हैं। यह अनुभाग जमा राशि की देय तिथि के बारे में भी बताएगा। 
• इसमें यह भी निर्धारित होना चाहिए कि पहले ही कितना भुगतान किया जा चुका है (जैसे कि $1,000 की होल्डिंग जमा राशि) 

• और फिर आप पर बकाया राशि दिखाये। 
• जब तक कि सभी शर्तें पूरी न हो जाएं, जमा राशि को एक ट्रस्ट खाते में रखा जाना चाहिए (जैसे कि सड़कों को पूरा करना और सबडिवीजन की योजना को पंजीकृत करना)। 

इस उदाहरण में, आप पर 05/05/2023 तक $29,000 का बकाया होगा क्योंकि आपने $1,000 की होल्डिंग जमा राशि का भुगतान किया है। निपटान के समय, भूमि का निपटान करने के लिए आपको $270,000 का भुगतान करना होगा। 

अनुबंध के आदान–प्रदान का क्या अर्थ  है? 

अनुबंध के आदान–प्रदान का मतलब है कि सभी पक्ष सहमत हैं और उन्होंने अनुबंध पर हस्ताक्षर किए हैं। 

यह आम तौर पर निम्न तरीके से काम करता है: 

• आप अपने अनुबंध पर हस्ताक्षर करते हैं, और इसे विक्रेता (डेवलपर/मालिक) को प्रस्ताव के रूप में भेजा जाता है 
• विक्रेता प्रस्ताव से सहमत होता है और अनुबंध पर हस्ताक्षर करता है। 
• आपको पूर्ण रूप से हस्ताक्षरित संस्करण प्राप्त होता है, जिसका अर्थ है कि सभी पक्ष इससे सहमत हैं, और अनुबंध की शर्तें अब से प्रभावी हैं। 
• यह आमतौर पर इलेक्ट्रॉनिक रूप से हस्ताक्षरित होगा, और इसकी प्रतियां दी जाएंगी।