抵押贷款如何运作？
建议指南
本指南不构成财务建议。
重点议题
– 什么是抵押贷款经纪人？
– 抵押贷款经纪人如何获得报酬？
– 执照
– 所需文件
– 计算贷款额度
– 申请贷款的步骤
– 审批类型
什么是抵押贷款经纪人？
代表您与多家银行打交道的个人或公司。
为什么不直接去银行办贷款呢？可以直接去银行办理贷款，但银行仅提供自家的金融产品，而这些产品可能并不完全符合您的需求，也不会向您介绍其他银行可能提供的更优惠的方案。经纪人通常可以代办 20 多家贷款机构的数百种产品。这样不仅为您提供了更广泛的选择，而且还有可能帮您节省数千澳元的费用。
抵押贷款经纪人的主要优势：
- 与众多银行建立良好的关系
- 了解各种产品，帮助您找到最适合的贷款。
- 单一联络人，代您与多家银行交涉。
- 经纪人只有在成功办理贷款后才会获得报酬，这激励他们为您提供最佳服务，确保您满意。
- 受到严格的监管，始终以您的最佳利益为先。
- 不同于银行职员可能因为工作变动而频繁更换，经纪人更倾向于维持长期稳定的工作角色，专注于培养与客户之间的持久关系。
我需要向经纪人支付费用吗？一般来说，不需要。
经纪人如何获得报酬？银行向抵押贷款经纪人支付一笔初始佣金以及在贷款期限内支付的一种金额较小的尾随佣金。这样的安排旨在奖励经纪人为银行带来新客户。
尾随佣金是银行为了保持您的贷款而定期支付给经纪人的费用。这种机制激励经纪人在整个贷款期间提供持续高品质的服务。
经纪人获得的佣金会影响我的贷款价格吗？不会。经纪人能够提供与银行相同的基础利率，通常还能够获得大部分贷款机构提供的特别折扣。此外，根据“最佳利益义务”（BID）的法律要求，经纪人必须始终将客户的最佳利益放在首位。
经纪人有执照吗？有的。经纪人通常需要持有相应的信贷许可证，或者他们可能在持有这种许可证的聚合商名下作为信贷代表工作。
这能够为我提供保障吗？能。根据规定，过去 10 年内有犯罪或重大欺诈记录的个人无法取得成为合法授权信用代表的资格。此外，他们还需要满足以下要求才能获得相应资格：
- 必须持有至少金融服务领域的四级证书（金融或抵押贷款经纪方向）。
- 每年需完成不少于 20 小时的持续专业进修活动。
何时应该聘请抵押贷款经纪人？当您准备好开始看房时。经纪人可以在您未向银行递交任何贷款申请前，帮您估算出可借款额度，这将为您明确预算范围和可支配资金提供依据。若您还未做好立即购房的准备，抵押贷款经纪人也能够提供初步指导建议。
一旦做好了购房准备，经纪人就可以帮助您办理贷款预批，以便您能够顺利步入房产市场，这种预批准通常最长可以保持 90 天的有效期。
在对房产提出任何类型的报价之前，充分了解自己的财务状况至关重要。
申请贷款需要准备哪些材料？
- 身份证明（包括护照、驾驶执照、出生证明和Medicare 等任意组合）
- 收入证明 —— 载明雇主的联系信息、最近两个月的连续工资条，如果在目前的职位上工作不满一年，请提供前雇主的信息。
- 开支证明 —— 贷款机构通常会检查银行账单，以确定您、每月必须支付还款的额度。
- 资产列表 —— 这会让贷款机构了解您的资产情况，有助于抵押贷款审批，因为这可以证明您在必要时可以使用这些资产。
- 负债列表 —— 诚实地列出所有负债十分重要，确保准确申报所有未清偿债务，证明自己的还款能力。其中包括车贷和 Afterpay 贷款等。
我能知道我的贷款额度，同时不影响我的信用记录吗？
能的。经纪人会进行初步的信用审查，这样大概能了解您符合哪些贷款条件。这个过程按照银行的标准来执行，但并不会向银行报告。
对于距离交割还有 3 个月以上的无产权地块，通常会使用此方法。这使您能够自信地进行投标，无需直接与银行沟通，同时也不会影响您的贷款预批的有效期。
注意：您也可以利用在线贷款计算工具，文章下方已附上一个计算器链接。
如何计算我可以借多少钱？
可以使用偿还能力计算器（Serviceability Calculator）。
什么是“偿还能力计算器”？这是一种银行用以确认您是否具备每月偿还贷款能力的工具。
这种计算器的运作方式是什么？从每月收入中扣除每月支出。每家银行的计算方式可能会有所不同，但大部分会在计算中加入额外的保障缓冲，比如：
如果当前利率为 6%，为了保险起见，银行可能会按照 9% 的利率来计算（即增加了 3% 的安全缓冲）。之后，银行会加上支出，并从收入中进行扣除。如果有足够的资金用于还款和其他支出，那就符合贷款条件。
为什么需要外加安全缓冲？这样做是为了确保安全，以及应对未来可能出现的利率上升或您的支出/收入情况发生任何不可预测的变化。
所有银行都需要外加安全缓冲吗？是的，必须至少添加 3%。这是由澳大利亚审慎监管局（APRA）这一政府机构所规定的。
什么是附条件批准（预批）？
这意味着已获批商定金额的贷款，但并不保证最终一定能拿到贷款。这让您能够自信地针对拥有产权的地产或计划在三个月内完成交割的地块提出报价。
预批有效期可持续多久？一般情况下，最多 90 天（3 个月）
为什么不能提供保证？因为银行在最终批准贷款前，还需要审查房产合同，并可能需要重新核实您的财务状况或进行其他必要的检查，如对房产的估值。
获得附条件批准需要多久？获得附条件批准所需的时间取决于您的个人情况。在某些情况下，只需几个小时。在另一些情况下，可能需要几周的时间。
申请贷款时有哪些步骤？
- 聘请一位抵押贷款经纪人或直接联系银行。
- 讨论您的购房目标和贷款需求。
- 确定适合您的金融产品，与银行的抵押贷款经纪人或贷款专家就此沟通。
- 提供所需的相关材料（如前所述）。
- 向经纪人或银行提交贷款申请（他们会指导您完成此过程）
- 您的经纪人或银行贷款专家向银行提交贷款申请以及您的证明材料。
- 获得附条件批准。
- 对意向房产提出报价。
- 各方签订房产购买合同。
- 将合同提交给贷款机构。
- 贷款机构对房产进行估值。
- 如果估价满意（即购买价格与银行估值一致或接近），则进入下一步。
- 获得无条件批准。
“无条件批准”是什么意思？
“无条件批准”意味着银行确认您符合获得贷款的所有条件，并且没有其他附加条件需要满足。
- 然后，银行将向您发送一份合同，供您签署同意贷款。您的经纪人会向您展示该文件。
由 BuyFair Property Group 与 Mortgage Magic 和 Openlot.com.au 合作编写
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定义和术语
抵押贷款经纪人
代表您与多家银行打交道的个人或公司。
偿还能力计算器
这是一种银行用以确认您是否具备每月偿还贷款能力的工具。
附条件批准（预批）
这意味着已获批商定金额的贷款，但并不保证最终一定能拿到贷款。
这让您能够自信地针对拥有产权的地产或计划在三个月内完成交割的地块提出报价。
无条件批准
“无条件批准”意味着银行确认您符合获得贷款的所有条件，并且没有其他附加条件需要满足。
