मॉर्गेज (ऋण) कैसे कार्य करता है?
त्वरित (शीघ्र) एवं सरल मार्गदर्शिका
इसमें वित्तीय सलाह शामिल नहीं है।
मुख्य विषय
– मॉर्गेज ब्रोकर क्या काम करता है?
– मॉर्गेज ब्रोकर को भुगतान कैसे मिलता है?
– लाइसेंसिंग
– आवश्यक दस्तावेज
– यह हिसाब करना कि आप कितना उधार ले सकते/ती हैं
– लोन (ऋण) के लिए आवेदन करने के चरण
– स्वीकृति के प्रकार
मॉर्गेज ब्रोकर क्या काम करता है?
आपकी ओर से कई बैंकों के साथ लेनदेन करने वाला व्यक्ति या कंपनी मॉर्गेज ब्रोकर कहलाती है।
सीधे बैंक ही क्यों न जाया जाये? आप जा सकते/ती हैं, लेकिन वे केवल अपने प्रोडक्ट्स के बारे में ही बताते हैं जो हो सकता है कि आपकीआवश्यकताओं के अनुरूप सबसे उचित न हों और वे आपको अन्य बैंकों के साथ बेहतर सौदों के बारे में नहीं बताएंगे। ब्रोकर के पास आम तौर पर 20 सेअधिक ऋणदाताओं के सैकड़ों प्रोडक्ट्स तक की पहुंच होगी। इससे आपको और अधिक विकल्प मिलते हैं और संभावित रूप से कई हजार डॉलरों कीबचत होती है।
ब्रोकर के मुख्य लाभ:
- बैंकों के साथ मौजूदा संबंध
- आपके लिए सबसे उचित लोन प्राप्त करने में मदद के लिए विभिन्न प्रोडक्ट्स की जानकारी।
- आपका प्रतिनिधित्व और आपकी ओर से बैंकों के साथ लेनदेन करने के लिए एकल संपर्क।
- उन्हें भुगतान तभी मिलता है जब आपको लोन (ऋण) मिलने की स्वीकृति मिल जाती है, इसससे उन्हें अच्छी तरह से कार्य करने और आपकोखुश करने के लिए प्रोत्साहन मिलता है।
- आपके सर्वोत्तम हितों की प्राप्ति को सुनिश्चित करने के लिए अत्यधिक रूप से विनियमित।
- बैंकर आम तौर पर अन्य बैंकों में स्थानांतरित हो जाते हैं या उनकी पदोन्नति हो जाती है, लेकिन ब्रोकर संबंध बनाने पर ध्यान देते हुएदीर्घकालिक भूमिकाएँ बनाए रखते हैं।
क्या मुझे ब्रोकर को भुगतान करने की आवश्यकता है? आमतौर पर, नहीं।
उन्हें भुगतान कैसे मिलता है? उन्हें ऋण की अवधि के दौरान बैंक द्वारा अग्रिम कमीशन और छोटे ट्रेल कमीशन का भुगतान किया जाता है। उनके द्वाराबैंक के लिए व्यवसाय लाने के कारण यह भुगतान प्रोत्साहन के रूप में किया जाता है।
आपके ऋण को बनाए रखने के लिए ट्रेल कमीशन का भुगतान किया जाता है, इसलिए निरंतर अच्छी सेवा प्रदान करने के लिए ब्रोकर को प्रोत्साहन मिलता है।
क्या उनको दिए जाने वाले भुगतान से मेरी कीमत पर प्रभाव पड़ता है? नहीं, ब्रोकर को समान आधार दरों तक और वास्तव में अधिकांश ऋणदाताओंके साथ छूट प्राप्ति के लिए मूल्य समीक्षा तक भी पहुंच प्राप्त होती है, ब्रोकर की विधायी ड्यूटी BID “सर्वोत्तम ब्याज ड्यूटी (Best interest duty)” भी होती है जिस कारण ब्रोकर को हमेशा उपभोक्ता के सर्वोत्तम हित में कार्य करने की आवश्यकता होती है।
क्या उन्हें लाइसेंस प्राप्त होता है? हाँ, वे आम तौर पर किसी क्रेडिट लाइसेंस प्राप्त एग्रीगेटर के तहत एक क्रेडिट प्रतिनिधि के रूप में कार्य करते हैं याफिर उनके पास अपना स्वयं का क्रेडिट लाइसेंस भी हो सकता है।
क्या यह मदद मुझे सुरक्षित रखती है? हाँ, यदि किसी को पिछले 10 वर्षों के भीतर किसी अपराध या गंभीर धोखाधड़ी का दोषी ठहराया गया है तो वहअधिकृत क्रेडिट प्रतिनिधि नहीं बन सकते हैं। उनके पास निम्नलिखित योग्यता होनी भी आवश्यक है:
- वित्तीय सेवाओं (वित्त/मॉर्गेज ब्रोकिंग) में कम से कम सर्टिफिकेट IV
- प्रत्येक वर्ष 20 घंटे का सतत पेशेवर विकास।
मुझे मॉर्गेज ब्रोकर को कब नियुक्त करना चाहिए? जैसे ही आप प्रॉपर्टी देखने के लिए तैयार हों। ब्रोकर यह निर्धारित करने में सक्षम होगा कि आपबैंकों को ऋण आवेदन जमा कराए बिना कितना उधार ले सकते/ती हैं, जिससे आपको यह समझने में मदद मिलेगी कि आपका बजट क्या हो सकता हैऔर आप कितना खर्च कर सकते/ती हैं। यदि आप अभी तक तैयार नहीं हैं तो वे आपको शुरूआती सलाह भी दे सकते हैं।
यदि आपको लगता है कि आप तैयार हैं, तो ब्रोकर आपके आत्मविश्वास को बढ़ाने के लिए पूर्व-स्वीकृति (प्री-अप्रूवल) दर्ज करा सकता है, जोकि आमतौर पर 90 दिनों तक के लिए वैध होता है।
यह बहुत महत्वपूर्ण है कि आप किसी भी प्रॉपर्टी पर कोई भी पेशकश (ऑफर) करने से पहले अपनी वित्तीय स्थिति को समझ लें।
लोन (ऋण) के लिए आवेदन करते समय मुझे किन दस्तावेज़ों की आवश्यकता होगी?
- पहचान का प्रमाण (पासपोर्ट/ड्राइवर लाइसेंस/जन्म प्रमाण पत्र/मेडिकेयर का संयोजन)
- आय का प्रमाण – यदि आपको अपनी वर्तमान नौकरी में एक वर्ष से कम का समय हुआ है, तो अपने नियोक्ता का विवरण, हाल ही की दोलगातार अवधियों की पेयस्लिप (वेतन पर्चियाँ) और अपने पिछले नियोक्ता का विवरण साझा करें।
- खर्चों का प्रमाण – आपकी बैंक स्टेटमेंट का उपयोग ऋणदाता द्वारा आम तौर पर यह निर्धारित करने के करेंगे कि आपको हर महीने अपने ऋणपुनर्भुगतान (रिपेमेंट) के लिए कितना पैसा देना होगा।
- संपत्ति सूची – यह ऋणदाताओं को आपकी कुल निधि देखने की अनुमति देता है और मॉर्गेज प्राप्त करने में मदद कर सकता है क्योंकि जरुरतपड़ने पर आप संभवत: इन संपत्तियों का उपयोग कर सकते/ती हैं।
- लायबिलिटी (देयता) सूची – इसके प्रति आपका ईमानदार होना बहुत जरुरी है, हर प्रकार के बकाया ऋण की घोषणा अवश्य करें ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि आप पुनर्भुगतानों का भार सह सकते/ती हैं। इसमें कार लोन और आफ्टरपे जैसी चीजें भी शामिल हैं।
क्या मैं इसके अपनी क्रेडिट हिस्ट्री में इसके दिखे बिना पता लगा सकता/ती हूँ कि मैं कितना उधार ले सकता/सकती हूँ?
हाँ, आपकी पात्र क्षमता को निर्धारित करने के लिए ब्रोकर आम तौर पर सर्विसेबिलिटी जांच करेगा। यह बैंकों को सूचित किए बिना बैंकों द्वारा उपयोगकिये जाने वाले मापदंडों का पालन करता है।
इस विधि का उपयोग आपके द्वारा आम तौर पर ऐसे अपंजीकृत लॉट के लिए किया जायेगा जिसके निपटारे में अभी 3 महीने से अधिक का समय शेषहो। इससे आपको बैंक से औपचारिक रूप से संपर्क किए बिना और आपकी सशर्त अनुमोदन समाप्त होने के बिना प्रस्ताव (ऑफर) रखने में प्रोत्साहन मिलेगा।
नोट: आपके द्वारा ऑनलाइन ऋण कैलकुलेटर का प्रयोग भी किया जा सकता है, इस लेख के नीचे भी एक कैलकुलेटर दिया गया है।
वे यह हिसाब कैसे लगाते हैं कि मेरे द्वारा कितना उधार लिया जा सकता है?
उनके द्वारा सर्विसेबिलिटी कैलकुलेटर का प्रयोग किया जाता है।
‘सर्विसेबिलिटी कैलकुलेटर‘ क्या है? यह हर महीने आपकी ऋण चुकाने की सक्षमता को सुनिश्चित करने के लिए बैंक द्वारा प्रयोग किया जाने वालाउपकरण है।
यह कैसे काम करता है? वे आपकी मासिक आय में से आपके मासिक खर्च को घटाते हैं। प्रत्येक बैंक की कार्य प्रणाली अलग है, हालाँकि अधिकांशबफ़र बनाते हैं, उदाहरण के लिए:
वर्तमान ब्याज दर 6% है, लेकिन सुरक्षित होने के लिए वे इसकी गणना 9% पर करेंगे (यहाँ उनके द्वारा 3% का बफर जोड़ा गया)। फिर वे आपके खर्चोंको जोड़ कर आपकी आय में से घटा देंगे, यदि आपके पास अपने भुगतान और खर्चों के निपटारे के लिए पर्याप्त पैसा है, तो आप योग्य हैं।
बफ़र को क्यों जोड़ा जाता है? सुरक्षित रहने और भविष्य में किसी ब्याज दर वृद्धि या आपके खर्चों/आय क्षमता में किसी अप्रत्याशित बदलाव के निपटारेके लिए।
क्या सभी बैंकों द्वारा इसे शामिल किये जाने की आवश्यकता है? हाँ, कम से कम 3% बफर जोड़े जाने की आवश्यकता है। इसे ‘APRA’ (ऑस्ट्रेलियन प्रूडेंशियल रेगुलेशन अथॉरिटी) नामक सरकारी प्राधिकरण द्वारा निर्धारित किया गया है।
कंडीशनल अप्रूवल (प्री-अप्रूवल) का क्या अर्थ है?
आपको सहमत उधार राशि के लिए स्वीकृति प्रदान की गई है, लेकिन ऋण प्राप्ति के लिए गारंटी नहीं है। इसके परिणामस्वरूप आप अपंजीकृत लॉट या तीन महीने के भीतर निपटान होने वाले लॉट पर प्रस्ताव देने के लिए आत्मविश्वास महसूस करते/ती हैं।
यह कितने समय के लिए रहता है? आम तौर पर, 90 दिन (3 महीने) तक
इसकी गारंटी क्यों नहीं दी जाती है? बैंक द्वारा अभी भी प्रॉपर्टी अनुबंध देखने और आपकी वित्तीय स्थिति को सत्यापित करने या प्रॉपर्टी पर मूल्यांकनजैसी अन्य आवश्यक जांच करने की आवश्यकता हो सकती है।
कंडीशनल अप्रूवल प्राप्त करने में कितना समय लगता है? कंडीशनल अप्रूवल प्राप्त करने में लगने वाला समय आपकी अपनी व्यक्तिगत परिस्थितियोंपर निर्भर करता है। कुछ मामलों में, इसमें कुछ घंटे ही लगते हैं। अन्य मामलों में, इसमें कुछ सप्ताह भी लग सकते हैं।
ऋण (लोन) का आवेदन करने में कौन से चरण शामिल हैं?
- मॉर्गेज ब्रोकर या बैंक को नियुक्त करना।
- अपने लक्ष्यों और उद्देश्यों पर चर्चा करना (आप क्या खरीदना और/या उधार लेना चाहेंगे)
- अपने लिए उचित वित्त प्रोडक्ट के बारे में मॉर्गेज ब्रोकर या बैंक में ऋण विशेषज्ञ से पुष्टि करना।
- आवश्यक दस्तावेज प्रदान करना (पहले उल्लिखित किये गए अनुसार)।
- अपना ऋण आवेदन ब्रोकर या बैंक को जमा करना (वे आपको इसकी जानकारी प्रदान करेंगे)
- आपके ब्रोकर या बैंक ऋण विशेषज्ञ द्वारा बैंक में आपके सहायक दस्तावेजों के साथ ऋण आवेदन को जमा करना।
- कंडीशनल अप्रूवल की प्राप्ति।
- वांछित प्रॉपर्टी के लिए प्रस्ताव (ऑफर) रखना।
- सभी पक्षों द्वारा प्रॉपर्टी अनुबंध को हस्ताक्षरित करना।
- ऋणदाता के पास अनुबंध जमा करना।
- ऋणदाता द्वारा प्रॉपर्टी का मूल्यांकन।
- मूल्यांकन राशि का संतोषजनक होना (आपके द्वारा किया गया भुगतान और बैंक द्वारा प्रॉपर्टी का मूल्यांकन, दोनों का एक समान या समानहोना)।
- अनकंडीशनल अप्रूवल प्राप्त करना।
‘अनकंडीशनल अप्रूवल (शर्तरहित अनुमोदन‘ का क्या अर्थ है?
बैंक आपको ऋण के लिए योग्य पाता है और पूरी की जाने वाली कोई अन्य शर्त नहीं है।
- इसके पश्चात, आपको बैंक द्वारा ऋण के लिए सहमति पर हस्ताक्षर करने के लिए अनुबंध भेजा जाएगा। इसे आपके समक्ष आपके ब्रोकर द्वारापेश किया जायेगा।
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परिभाषाएँ और शब्दावली
मॉर्गेज ब्रोकर
आपकी ओर से कई बैंकों के साथ लेनदेन करने वाला व्यक्ति या कंपनी।
सर्विसेबिलिटी कैलकुलेटर
यह हर महीने आपकी ऋण चुकाने की सक्षमता को सुनिश्चित करने के लिए बैंक द्वारा प्रयोग किया जाने वाला उपकरण है।
कंडीशनल अप्रूवल (प्री-अप्रूवल)
आपको सहमत उधार राशि के लिए स्वीकृति प्रदान की गई है, लेकिन ऋण प्राप्ति के लिए गारंटी नहीं है। इसके परिणामस्वरूप आप अपंजीकृत लॉट यातीन महीने के भीतर निपटान होने वाले लॉट पर प्रस्ताव (ऑफर) देने के लिए आत्मविश्वास महसूस करते/ती हैं।
अनकंडीशनल अप्रूवल (शर्तरहित अनुमोदन)
बैंक आपको ऋण के लिए योग्य पाता है और पूरी करने के लिए कोई अन्य शर्त नहीं है।
