建房须知 简明指南

主题内容

– 建房的一般步骤是什么? – 平整工程现场的费用
– 施工阶段和付款
– 定金

– 建房合同
– 价格锁定/上涨——价格是恒定不变的吗? – 如何升级宅内项目?
– 平整工程现场的费用如何计算?
– 建筑设计准则
– 市政审批与许可证
– 什么是建筑立面?
– 质保、保险和保护措施

在本文中，我们将介绍建造新房的主要步骤、流程和关键要素，并解答您在建房过程
中享有的权利以及整个流程的运作方式。

首先，什么是“住宅建筑”?

住宅建筑通常是在一块空地上建造的单一产权住宅。此类住宅建造常见于较新开发的
地区，这是因为这类地区通常有大量合适的空地(即绿地区域)可供选择。然而，住
宅建造也可能发生在市中心地区，往往涉及拆除现有老旧住宅，建造新的住宅。

建房的一般步骤是什么?

注意:首先，要拥有一块土地，或者正在寻找一块适合建房的土地。

1. 选择合适的住宅建筑商和设计方案

较新开发的区域一般会有多个样板展示中心，用于展示适合大多数待售空地面积的新
住宅。这类展示中心是您了解哪些住宅设计最符合您个人或家庭需求的理想地点。

每个样板住宅都配备了专业的销售代表，竭诚为您提供服务。销售代表具备必要的知
识和专业技能，能够回答您关于建造或流程的任何疑问。虽然不同建筑公司的流程可
能略有差异，但大多数公司的流程都相当类似。

2. 审视财务状况

您所使用的抵押贷款经纪人、银行或者建筑商推荐的经纪人会首先评估您的借款能力
(若有必要)。在您做出任何承诺之前，最好确保有能力获得贷款，即使在一段时间
内没能拿到土地的所有权，也是如此。

3. 住宅规划方案

在您选择了理想的设计方案和建筑公司之后，销售顾问将向您提供一份包含您为新家
选定配置的销售估价单。会谈中通常还会向您展示住宅在土地上的具体布局图。

您若对会谈中展示的内容感到满意，接下来的步骤则是支付初始定金。这一步骤将帮
助您锁定工程现场的开工日期，确保整个项目按计划推进。

住宅规划方案会谈内容清单: £ 支付定金

£ 提供土地合同副本
£ 提供贷款资格预批文件
£ 开发商指南(若购买新开发项目住宅) £ 相关土地文件
£ 阅读并签署任何所需文件

4. 装饰颜色选择

在您同意规划方案后，我们通常会安排一次选择装饰颜色的预约。在这次预约中，您
可以挑选各种升级方案，例如增加厨房炉灶尺寸、更换地板样式等。

5. 销售敲定确认预约

在这次预约中，将详细讨论房屋的细节并进行最终确认，包括销售报价单。此时，您
也有机会向销售顾问咨询自上次会面以来所产生的任何疑问。

销售敲定会谈核查清单:
£ 敲定房屋平面图，包括地块上的工程现场布局。
£ 敲定房屋的具体细节方案，包括装修颜色、电气配置和外观设计。 £ 支付第二期费用(各建筑商金额不同)。

6. 签约前会谈

在正式签订合同之前，通常会安排一次最终确认会谈。该会谈旨在详细讨论合同内
容，此时，您有机会提出任何最终要求或提出任何问题。

会谈中提供给您的文件:

£ 维多利亚建筑大师协会合同(空白/草案) £ 特殊条款

7. 签约预约

在签约预约会谈中，将向您展示包括在您所选工程现场上的完整房屋平面图及招标文 件。通常在签约时或签约后不久，需要支付额外的定金。总额约占合同总价的 5%。

8. 准备开工建设

建房费用通常分 6 个阶段支付。这样有助于更好地管理资金，并且银行可以在发放更 多贷款之前确认工程进度，以此保障您和银行的利益。

尽管合同的支付比例可能根据贷款政策有所调整，但以下所列比例通常被视为行业标 准，符合 HIA 或 MBA(维多利亚建筑大师协会)的建造指南。

地基阶段完工时支付 10%

此阶段完成建筑基础的铺设工作。所选用的地基类型将根据建筑地的地质分类决定。
最常见的是在构建任何墙体或屋顶之前铺设的混凝土地基。

框架搭建阶段完工时支付 15%

房屋框架搭建完成后，需要由测量师进行检验，并在确认符合标准后给予批准。维多
利亚州的常用框架材料为松木。其他地区可能主要使用双层砖或钢材。

封闭阶段完工时支付 35%

此阶段完成外墙覆盖和屋顶安装，铺设地板，安装外部门窗(即使是临时门窗)。

至此，房屋的外部形态基本成型，但不包括景观、车道和围栏。在此阶段，为提高安
全性，可将房屋上锁，以防建筑材料被盗。

装修阶段完工时支付 25%

在此阶段，所有内部墙面覆层、门框、踢脚板、门、内置设施、浴缸、水槽、水槽、 橱柜等均完成安装和固定。
一般来说，此时距房屋交付大约还有 6-8 周时间。具体时间取决于年度时段及建筑商 进度。根据新建筑的类型、规模和复杂程度，该时间也可能有所变动。

竣工/交付阶段支付最后 10%

实际竣工验收 1(PC1):

在此阶段，可与项目监理一起验收房屋，对施工质量进行详细检验。一般会逐室进行
检查，标记出需要整改的不足之处。优秀的项目监理会主动发现并指出问题，帮助您
进行验收。您也可以聘请独立建筑检验师，以确保万无一失。

实际竣工验收 2 (PC2):

此次查验是为了确认 PC1 中提出的所有问题是否已经解决。一旦所有缺陷都得到修正 并获得您的确认，则将进入竣工和交付阶段，正式接管并入住该房产。

这是您获得新房产所有权之前的最后阶段。您可通过下方链接查阅完成此阶段所需的 具体事项。
https://www.consumer.vic.gov.au/housing/building-and- renovating/checklists/when-building-work-is-complete

建房定金支付流程
首付 1000 澳元定金(范围为 888 澳元 — 3000 澳元)

此定金通常可退还(但并非总是)，用于锁定当前的促销优惠和价格。

注意:某些建筑公司在客户同意工程报价后，可能会要求支付第二期进度款，金额大
致相当于首付定金。

不可退还定金:5%
建筑公司一般会收取合同总价 5% 的不可退款定金。该款项用于支付获得建筑许可所 需的服务费，以及启动施工。这类服务包括工程评估报告、供水及管道报告，以及市 政/开发商所需文件。

此款项用于确保工程现场开工或整平工程现场，以及进行地基浇筑前的准备工作。

重要提示:对于价值超过 20000 澳元的工程，建筑商可以要求的最高定金为合同总价 的 5%。

建房合同

通常，所使用的合同将由住宅行业协会(HIA)提供，作为基本协议的框架。然后， 建筑商根据具体协议需求添加相关变更条款。强烈建议在签署合同前，由法律顾问进 行审查，以确保客户完全理解协议条款。

价格锁定/上涨——价格是恒定不变的吗?否。

这正是让法律顾问审查合同或您直接向建筑商询问此类问题的重要性所在。为了应对
工程现场开工的意外延迟，建筑商通常会在执行价格调整之前，为一定时期内的合同
价格设定一个固定期限。

通常情况下，建筑商会在 12 个月内维持原定价格(价格保持不变)，之后若继续合 同，则可能会收取额外费用。

我要额外支付多少费用?

在延期情况下，建筑商通常会针对每延长一个月的工期，额外收取 1000 至 3000 澳 元的费用。这是行业内常见的收费范围，具体金额可能因建筑商而异。

造成工期延误的最常见原因通常与新土地开发相关，比如土地权属未能按预定时间完
成登记。

如何升级宅内项目?

首先，建筑商一般会提供标准配置套餐。这包括了入住新居所需的基本设施，但通常
不涵盖过多奢华元素。高端住宅建筑商可能在其基本规范中包含更多高端配置，但对
于多数主流建筑商来说，并不普遍。

您需细致审查标准配置，以确定哪些配置对您的生活品质和预算最为关键。例如，选
择较大的烤箱、石制台面或提高层高等。

通常情况下，您可以在最初与销售顾问会面时选择这类升级项目，并在“装修颜色选
择会谈”中作出最终决定。会谈期间，您将有机会亲身体验所有可选项，感受将被纳
入您住宅中的各种材料和设施。

所有选定的升级项将被纳入合同并反映在最终的定价中。

平整工程现场的费用如何计算?

平整工程现场的费用是指进行建筑施工前对建筑工程现场进行的各项准备工作所涉及
的费用。这类费用会根据地区、特定工程现场特点的不同而有所差异，受到土壤性
质、岩石情况、工程现场坡度、车道斜率及填土量等因素的影响。

建筑承包商可以根据开发商针对特定工程现场的工程规划进行评估，以确定初始阶段
所需的工作内容。但在进行土地平整等初始工作时，承包商可能会遇到如岩层等未预
见的情况，这可能导致额外的施工成本。

平整工程现场的费用是固定的吗?这取决于建筑承包商和施工合同的具体条款。有几 种不同的情况需要考虑:

1. 固定费用和免费岩石清理:意味着所有相关费用在合同初期已经确定，且若施 工中发现岩石，无需支付额外的岩石清理费用。
2. 固定费用(含岩石清除预算):这意味着平整工程现场的费用是固定的，但若发 现岩石，清理费用仅在约定预算内免费，超出部分需由客户负担。
3. 平整工程现场和岩石处理预算:建筑承包商会根据土地文件提供平整工程现场 和岩石处理的预算。最终费用将在完成现场评估测试后确定。

如果费用不固定，什么时候才能知道要花多少钱?建筑商通常需要前往现场进行评 估，以确定实际费用是多少。

建筑设计准则

每个新开发的土地项目都设有一套建筑设计准则，以保证整个区域的建筑风格和质量
标准的统一性。其中包括外部材料、房屋尺寸、节能要求、外观颜色等多个方面。

房屋销售顾问应对您所选购工程现场开发项目的建筑要求了如指掌，并能帮助您挑选
适合该项目规范的住宅类型和配置选项。

要获得建筑许可证，必须首先获得指定的设计审查委员会(Design Review Panel， 简称 DRP)的审批。相关审查委员会的具体信息将包含在土地项目方提供的建筑设计 准则中，而建筑工程承包商通常负责提交设计审批申请，并将审批结果反馈给您。

市政审批与许可证

在土地完成权属转移后，建筑承包商将着手办理必要的手续以取得建筑许可证。这包
括申请工程评估、获取开发商审批、进行能源效率评定以及申请市政相关许可。

什么是建筑立面?

在建筑设计领域中，“立面”指的是住宅面向街道的外观设计风格。这通常是决定住宅 特色的关键因素，主要基于个人偏好以及所遵循的建筑设计准则。

多数建筑商提供的“基本”立面设计不会产生额外费用，建筑商还可提供采用不同材
料、结构略为复杂的立面升级选项。

可选材料通常包括砖墙、外墙抹灰或特色装饰材料，如装饰板、雪松板或瓷砖等。此
外，还可选择多种屋顶瓦形状、颜色和材料，以及另类窗户材料(例如木材)等。

质保、保险和保护措施 建筑商必须提供质保吗?是的。

根据 2016 年《住宅建筑合同及纠纷解决法》(“该法”)，建筑商需为其承建的所有住 宅工程提供质保。这被称为法定质保，必须包含在所有住宅建筑合同中。

法定质保期限是多长?在获得许可或需通报的建房工程中，法定质保期自工程实际完 工之日起持续六年。 若该房产被转让，新业主在最初的六年质保期内继续享有质保权 益。

建筑商会提供超出法定期限的质保?会的。部分建筑商提供超过 25 年的质保期。但 建议详细了解质保条款，因为某些质保可能仅限于结构/地基，并可能在强制质保期之 外附带特定条件。

我的定金是否安全?安全。维多利亚州现已实施更严格的规定，对于在收取全部定金 前未办理住宅建筑保险的建筑商，将采取更加严厉的处罚措施。

“住宅建筑商保险”(Domestic Builder Insurance)涵盖哪些内容?最初，该保险 将保障您支付的 5% 定金。

住宅建筑商保险将针对以下情况提供保险保障，即建筑商:

• 去世
• 破产
• 失踪。

何时投保?

建筑商必须在您支付全额定金之前，向您提供保单副本和涵盖该物业的有效保险证
明。

如果您对此或相关话题有更多疑问，则可致电 1300 289 324 咨询专家，或访问 www.buyfairproperty.com.au，获得更多信息。

由 BuyFair Property Group 与 Eight Homes 和 Openlot.com.au 联合编写 BuyFair 房地产集团提供期房投资方案和指导。BuyFair 房地产集团拥有澳大利亚第一

个“投资者中心”，为房地产投资的各个关键环节提供免费的教育和指导服务。
Eight Homes 将通过优化决策流程，助您轻松做出决定。Eight Homes 可助您一臂之

力，让您的安居梦想轻松地变成现实。

Openlot.com.au 是澳大利亚首屈一指的期房交易平台。了解澳大利亚市场上的待售 土地、住宅及土地套餐、联排别墅，以及获取全面的房地产资料、新房上市及交割、 建筑施工等相关信息。

定义和术语

工程现场布局 —— 精确展示所选建筑在土地上布局的图示，考虑了强制性后退空间 和相关规定。

住宅行业协会 (HIA) —— 拥有超过 60000 名会员的住宅行业协会。HIA 是澳大利亚 住宅建设、翻新和开发行业的全国性行业协会。

招标 —— 提交建筑工程书面方案。这是一份客户就特定服务和产品与建筑商接洽的 计划书。

地基 —— 房屋的基础，一般由混凝土制成，用于支撑整个建筑。
实际竣工 —— 建筑和施工项目中的一个概念，表示所有建筑工程都已按照施工合同

完成，房屋或建筑物合理地适合居住或用于预期目的。

价格锁定 —— 通常用于表示建筑商承诺在一段时间内保持价格不变。

车道坡度 —— 确定车道从一点到另一点的陡峭程度。

填充 —— 使用非工程现场原有的额外土壤来进一步整平/完善地块。

工程现场坡度 —— 土地的坡度，场地落差越小，土地越平坦。具有高地势坡度的地 块可能难以建房，有时需要进行特殊的结构调整和/或建造挡土墙。

开发商工程文件 —— 由项目开发商制作的文件，展示了项目开发和相关土地的技术 细节。

这份文件主要被建筑商用于确定工程现场的坡度。这是因为该文件展示了开发完成后
的预期地势水平。

设计审查委员会(DRP)—— 通常是受聘的第三方机构，负责执行设计准则，提供指 导并对符合规定的建筑项目进行审批。