कन्वेयंसिंग के बारे में जानना-समझना: भूमिका और आवश्यकता का प्रकटीकरण

भूमि और निर्माण
इस लेख में हम जितनी जल्दी और आसानी से हो सके, निम्नलिखित विषयों को कवर करेंगे।

– कन्वेयंसर की प्रमुख जिम्मेदारियाँ
– आपको क्या उम्मीदें रखनी चाहिए
– ट्रस्ट खाता क्या होता है और मेरी जमाराशि का उपयोग कैसे किया जाता है?
– जमाराशि के उपयोग का स्पष्टीकरण (फंडिंग, सावधि जमा उपयोग) – ट्रस्ट के लिए कानूनी संरक्षण
– एजेंट/डेवलपर से सॉलिसिटर को जमाराशि का हस्तांतरण
– PEXA और सेटलमेंट
NSW, VIC, TAS और NT के अलावा अन्य राज्यों/राज्य-क्षेत्रों में कन्वेयंसिंग के बारे में ध्यान देने योग्य महत्वपूर्ण अंतर।
Western Australia
– कन्वेयंसर को ‘सेटलमेंट एजेंट’ के रूप में भी जाना जाता है।
– उन्हें ‘सेटलमेंट एजेंट’ लाइसेंस की आवश्यकता होती है।
– उनका लाइसेंस Western Australian सरकार द्वारा जारी किया जाता है।
– आपको ‘सेटलमेंट एजेंट’ द्वारा अपने प्रतिनिधित्व के लिए ‘Form 1 Appointment’ पर हस्ताक्षर करने की आवश्यकता होगी।
Queensland
– कन्वेयंसिंग लेनदेन में सॉलिसिटर्स द्वारा व्यवहार किया जाना आवश्यक है। कन्वेयंसर कानूनी फर्मों में सॉलिसिटर्स के तहत काम करते हैं। आपको किसी सॉलिसिटर के बिना कन्वेयंसिंग प्रैक्टिस कहीं नहीं मिलेगी।

क्या आप ज़मीन खरीदना चाहते/ती हैं या निर्माण में शामिल होना चाहते/ती हैं? आपको यह जानने की आवश्यकता होगी कि कन्वेयंसर क्या करता है।

उदाहरण के लिए, आप उस चरण पर हैं जहाँ आपने एक भूखण्ड या आवास और भूमि पैकेज खरीदने का निर्णय लिया है। आपको ऐसे प्रतिनिधि की आवश्यकता होगी जो कॉन्ट्रैक्ट को पढ़ सके, किसी भी कानूनी शब्दावली का अनुवाद कर सके और आपके लिए कॉन्ट्रैक्ट व सेटलमेंट प्रक्रिया का प्रबंधन कर सके।

सबसे पहले, कन्वेयंसर वास्तव में क्या होता है?
किसी पंजीकृत कन्वेयंसर या सॉलिसिटर द्वारा कन्वेयंसिंग की जा सकती है। संपत्ति की आसान खरीद और बिक्री के लिए पंजीकृत कन्वेयंसंर अधिक सामान्य होता है।

कन्वेयंसिंग में आपकी भूमि (या आवास और भूमि) को खरीदने और इसे डेवलपर के स्वामित्व से अपने स्वामित्व में स्थानांतरित करने के सभी कानूनी पहलू शामिल होते हैं।

क्या यह मेरे लिए अनिवार्य है?
कन्वेयंसर की अलग-अलग भूमिकाएँ होती हैं और यह एक कानूनी आवश्यकता नहीं है, लेकिन अनुभव के बिना खुद से यह करने में समस्याएँ पैदा हो सकती है और सामान्य रूप से ऐसा करने की सलाह नहीं दी जाती है। अधिकाँश राज्यों में यह ऑनलाइन किया जाता है, इसलिए आपको विशेष रूप से ऐसे व्यक्ति का उपयोग करना चाहिए जिसके पास यह कार्य करने के लिए लाइसेंस है।

मुझे कन्वेयंसर को कब संलग्न करना चाहिए?
यह कॉन्ट्रैक्ट पर हस्ताक्षर करने से पहले किए जाने वाले सर्वप्रथम कार्यों में से एक है और ऐसा करने की सलाह दी जाती है।

भूमि की बिक्री में आप भूमि के स्वामित्व का धारण करने के लिए वापसी-योग्य जमाराशि देने में सक्षम होंगे/गी, और उसी अवधि में आपका कन्वेयंसर कॉन्ट्रैक्ट की समीक्षा करता है, बस बिक्री सलाहकार से पूछें। इस प्रकार आप भूमि का स्वामित्व धारण कर सकते/ती हैं और औपचारिक प्रतिबद्धता दिए बिना उपयुक्त तरीके से अपनी खोजबीन कर सकते/ती हैं।

इससे आपको ऐसी कोई भी विशेष शर्तें संचरित करने की अनुमति मिलेगी, जिन्हें आप विक्रेता के साथ बिक्री कॉन्ट्रैक्ट में जोड़ने के इच्छुक हैं।

विशेष शर्त का उदाहरण – निधीकरण के अधीन।

कन्वेयंसर क्या करेगा?

अपने बिक्री कॉन्ट्रैक्ट (भूमि) और/या एचआईए कॉन्ट्रैक्ट (निर्माण) की समीक्षा करें।
वे डेवलपर (विक्रेता) द्वारा प्रस्तावित कॉन्ट्रैक्ट और शर्तों की समीक्षा करेंगे। यहाँ उनकी भूमिका बहुत सरल है:
– विशेष परिस्थितियों की समीक्षा करना, आपके सर्वोत्तम हितों की खोज करना।
– ऐसी किसी भी अनियमितता के बारे में पूछताछ करना, जो आपके लिए अनुकूल नहीं हो सकती है।
– यह सुनिश्चित करना कि विक्रेता कथन में सभी प्रमाण-पत्र और आवश्यक दस्तावेज शामिल हैं (विक्रेता कथन कॉन्ट्रैक्ट के अंत में होता है)।
– किसी भी कानूनी शब्दावली को आसानी से समझाए गए शब्दों में अनूदित करना, ताकि आप समझ सकें कि उनका क्या अर्थ है।

यह सब-कुछ आपको इस बारे में स्पष्ट रूप से सूचित करने के लिए किया जाता है कि आप किस बात के लिए अपनी सहमति दे रहे/ही हैं और सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि समझौते में आपसे क्या उम्मीद की जाती है। इस प्रकार आप स्पष्ट रूप से यह समझकर कॉन्ट्रैक्ट पर हस्ताक्षर कर सकते/ती हैं कि इसका क्या अर्थ है।

क्या यही सभी बातें हैं?
नहीं, वे:

विक्रेताओं के कानूनी प्रतिनिधि के लिए सीधे संपर्क भी हैं। वे आपकी ओर से आपके कोई भी प्रश्न पूछेंगे। यदि आपको विस्तार की आवश्यकता है; आपका कन्वेयंसर आपकी ओर से यह मांगेगा।

यह प्रक्रिया का एक अत्यंत महत्वपूर्ण हिस्सा है, क्योंकि कन्वेयंसर को सामान्य रूप से पता होता है कि अन्य प्रतिनिधियों के साथ कैसे बात करनी है और आपकी ओर से अनुकूल अनुमोदन की अधिक संभावना रहती है।

कॉन्ट्रैक्ट, हस्तांतरण दस्तावेजों समेत अन्य कानूनी दस्तावेज तैयार और जमा करते हैं तथा सरकारी प्रोत्साहनों/आवश्यकताओं के साथ व्यवहार करते हैं।

दरों और करों के समायोजन की गणना करते हैं, जिसका अर्थ अनिवार्य रूप से पानी के बिलों, काउंसिल रेट्स और भूमि से जुड़ी अन्य सेवाओं के किसी भी हिस्से का भुगतान करना है। यह सेटलमेंट के समय एक समायोजन होता है और सामान्य रूप से विक्रेता (डेवलपर) को प्रतिपूर्ति की जाने वाली एक छोटी सी धनराशि होगी।
यह सुनिश्चित करके आपकी संपत्ति का सेटलमेंट करते हैं कि आपके फंड्स उपलब्ध हैं और नियत तिथि तक सेटलमेंट में शामिल होते हैं। वे आपके ब्रोकर और/या बैंक के साथ मिलकर इसपर काम करते हैं। सेटलमेंट एक ऑन-लाइन प्रक्रिया है।
अब जबकि हम इस बारे में मूल बातें समझते हैं कि संपत्ति की खरीद के समय कन्वेयंसर क्या करता है, तो किसी कन्वेयंसर को संलग्न करने से पहले मुझे क्या करना चाहिए? अपना शोध करते समय कुछ कन्वेयंसर्स को शॉर्टलिस्ट करना महत्वपूर्ण होता है। एक बार जब आप अपनी सूची बना लेते/ती हैं, तो आपको कुछ महत्वपूर्ण बातों पर विचार करना चाहिए।

1. शुल्क
सेवा का शुल्क क्या है और इसमें क्या शामिल है?

जीवन में किसी भी अन्य बात की तरह ही यदि कुछ सच होने के लिए बहुत अच्छा प्रतीत होता है, तो शायद यह सच नहीं है, इसलिए बहुत कम शुल्क के बारे में हमेशा सवाल उठाएँ। यदि कोई कन्वेयंसर कम शुल्क और सेवार्थियों की अधिक संख्या के साथ काम करता है, तो आपको खराब सेवा, संवाद में देरी और गलतियाँ दिखाई दे सकती हैं।

2. समीक्षाएँ
गूगल पर कंपनी की खोज करना और समीक्षाएँ पढ़ना हमेशा एक अच्छा विचार है। यह इस बारे में मूल्यवान अंतर्दृष्टि प्रदान करता है कि कोई कंपनी अपना संचालन और अपने सेवार्थियों के साथ कैसे व्यवहार करती है।

3. अपने दोस्तों और परिवार से पूछें।
उनके अनुभव मायने रखते हैं और वे किसी के प्रति संदर्भित करने में सक्षम हो सकते हैं।

4. अनुभव
क्या उनके पास भूमि और निर्माण कॉन्ट्रैक्ट्स का अनुभव है? आप किसी ऐसे व्यक्ति को संलग्न करना चाहेंगे/गी, जो योजनाओं के लेनदेन से परिचित हो।

5. क्या कन्वेयंसर के पास लाइसेंस है?
क्या वे Australian Institute of Conveyancing के सदस्य हैं?
ध्यान दें: वकील Legal Profession Act 2004 के अनुरूप कन्वेयंसिंग कार्य का परिचालन कर सकते हैं। उनके पास कन्वेयंसर लाइसेंस होने की आवश्यकता नहीं है।

6. आप मेरे साथ संचार कैसे करेंगे?
यह पूछना महत्वपूर्ण है कि वे संवाद कैसे करेंगे। क्या वे कॉल, टेक्स्ट, WeChat या ई-मेल करेंगे? यह पूछें कि वे सामान्य रूप से किसी सेवार्थी को जवाब देने में या जानकारी प्राप्त होने के बाद सेवार्थी को संप्रेषित करने में कितना समय लेते हैं।

7. कुल शुल्क
यह पूछें कि इस लेनदेन के लिए कुल शुल्क क्या है। उन्हें अपने शुल्क, PEXA, स्टाम्प ड्यूटी (यदि आपको पता है कि आप क्या खरीदने जा रहे/ही हैं) और अन्य सभी संबंधित शुल्कों की पुष्टि करने के लिए कहें।

मुझे सेवा के लिए कितना भुगतान करना चाहिए?
अधिकांश भूमि लेनदेनों के लिए आप $440 और $1,550 के बीच भुगतान करने की उम्मीद कर सकते/ती हैं, जो इसपर निर्भर करता है कि जटिलता क्या है और आप किसे संलग्न करते/ती हैं।

सामान्य रूप से भूमि लेनदेन काफी प्रत्यक्ष होते हैं, हालांकि खरीद जितनी जटिल होती है, आपको उतना ही अधिक शुल्क बताया जा सकता है।

आप विक्टोरिया में क्या भुगतान करने की उम्मीद कर सकते/ती हैं, इसका एक सामान्य विवरण इस प्रकार है:
– सामान्य कन्वेयंसर $880
– PEXA शुल्क
o स्वामित्व में परिवर्तन $132.66
– स्टाम्प ड्यूटी (यदि आप खरीद रहे/ही हैं) – यह आपका सबसे बड़ा खर्चा होगा और यह खरीद के मूल्य पर आधारित होता है।

*PEXA शुल्क की संपूर्ण सूची यहाँ उपलब्ध है: https://www.pexa.com.au/pricing/
Victoria के लिए स्टाम्प ड्यूटी कैलकुलेटर यहाँ उपलब्ध है:
https://www.e-business.sro.vic.gov.au/calculators/land-transfer-duty

मुझे शुल्क का भुगतान कब करना होगा? सामान्य रूप से संपत्ति के सेटलमेंट पर। कुछ लोग लंबी सेटलमेंट अवधियों के कारण अग्रिम में ही शुल्क की मांग सकते हैं।

क्या शुल्क अपरिवर्तनीय है? अधिकाँश मामलों में, हाँ। इसमें परिवर्तन बहुत ही कम होता है।

एक बार जब आप सहज हो जाते/ती हैं, तो आप उनके साथ बात करके अपने पसंदीदा कन्वेयंसर को संलग्न कर सकते/ती हैं।

यह एक निवेश है, क्या मैं शुल्क के लिए दावा कर सकता/ती हूँ? नहीं। इसे “पूंजीगत शुल्क” माना जाता है, जो स्टाम्प ड्यूटी के समान श्रेणी में आता है। लेकिन किसी भी ऋण के संबंध में शुल्क कटौती-योग्य होता है।

अब जबकि आपके पास एक कन्वेयंसर है, तो आपने एक ‘ट्रस्ट खाते’ में जमाराशि का भुगतान किया है। यह क्या होता है?
भूमि की खरीद में ट्रस्ट खाते का उपयोग विशेषकर एजेंट द्वारा आपकी जमाराशि को भूमि का धारण रखने के लिए किया जाता है। फिर इसे सामान्य रूप से एजेंट द्वारा विक्रेता के सॉलिसिटर को स्थानांतरित कर दिया जाता है।

क्या यह एक सामान्य बैंक खाता है? नहीं, यह एक विशेष खाता होता है। यह अलग कैसे है? ट्रस्ट खातों का विनियमन बहुत सख्ती से किया जाता है और वर्ष में एक बार इनका संपूर्ण ऑडिट किया जाना अनिवार्य है।
रियल एस्टेट एजेंट आपके धन का निवेश या उपयोग नहीं कर सकते हैं, वे केवल उन्हें धारण करके रख सकते हैं। कानून तोड़ने पर बहुत बड़ा जुर्माना और अधिकतम 10 वर्षों की जेल हो सकती है।

क्या डेवलपर को मेरे पैसों पर ब्याज मिलता है? खाते पर ब्याज प्राप्त होना सामान्य बात है, जो उस अवधि में डेवलपर के स्वामित्व में रहता है, जब आप अपने लैंड टाइटल की प्रतीक्षा करते/ती हैं।

निर्माण कॉन्ट्रैक्ट्स
– जमाराशि का भुगतान ट्रस्ट खाते में करने की आवश्यकता नहीं है।
– यदि कॉन्ट्रैक्ट का मूल्य $20,000 से अधिक है, तो कानून के तहत जमाराशि 5% से अधिक नहीं हो सकती है।
– निर्माणकर्ता भुगतान की गई जमाराशि का उपयोग व्यवसाय के परिचालन के लिए कर सकता है।

मुझे जमाराशि का भुगतान करने की आवश्यकता क्यों है?

1. यह आपकी गंभीरता प्रदर्शित करता है – वापसी-योग्य जमाराशि का भुगतान भूखण्ड के धारण के लिए किया जाता है और इससे लेनदेन के बारे में बातचीत समाप्त होने के बाद आपके आगे बढ़ने की इच्छा प्रदर्शित होती है ।

2. कॉलेटरल – संपूर्ण जमाराशि का भुगतान किया जाता है, ताकि आप सौदे से दूर न जाएँ। सामान्य रूप से कॉन्ट्रैक्ट की शर्तें तोड़ते पर आप अपनी जमाराशि खो देंगे/गी। इससे डेवलपर को आश्वासन मिलता है कि भूमि का टाइटल मिलने के बाद आप अंततः शेष धनराशि का भुगतान करेंगे/गी।

3. प्रोजेक्ट फंडिंग – यदि किसी डेवलपर को भूमि के निर्माण के लिए बैंक ऋण प्राप्त करने की आवश्यकता है, तो वे बैंक के समक्ष बिक्री के प्रमाण के रूप में जमाराशि का उपयोग करेंगे। सामान्यत: बैंक यह निवेदन करेगी कि निर्माण चरण का निधीकरण करने से पहले वे एक निश्चित संख्या में जमाराशियाँ प्राप्त करें।

सेटलमेंट – मुझे क्या करना चाहिए?
– सेटलमेंट के निकट आने पर आपके कानूनी प्रतिनिधि (कन्वेयंसर या सॉलिसिटर) को सूचित किया जाएगा। सामान्य रूप से निम्नलिखित बातों के लिए सूचनाएँ भेजी जाती हैं:
o जब व्यावहारिक पूर्णता प्राप्त हो जाती है
o जब statement of compliance (SOC) प्राप्त हो जाता है (यह तब होता है, जब वे टाइटल्स कार्यालय में दर्ज करते हैं)
– जब टाइटल्स प्राप्त हो जाते हैं

आपसे बिक्री कंपनी द्वारा सीधे संपर्क भी किया जा सकता है।

जब टाइटल्स प्राप्त हो जाते हैं, तो इसका अर्थ है कि भूमि को एक बड़े भूखण्ड में से कई छोटे-छोटे भूखण्डों में विभाजित कर दिया गया है और अब आप अपने चयनित भूखण्ड का स्वामित्व ले सकते/ती हैं।

सामान्य रूप से, लॉजमेंट के बाद एसओसी मिलने पर टाइटल्स कम से कम पांच दिनों में प्राप्त किए जा सकते/ती हैं।

एक बार टाइटल्स मिलने के बाद आपके पास सेटलमेंट के लिए 14 दिनों का समय होता है। इसके बाद डेवलपर आपके लिए पेनल्टीज़ लागू कर सकता है।

आपके कानूनी प्रतिनिधि द्वारा PEXA का उपयोग सेटलमेंट प्रक्रिया के साथ व्यवहार करने के लिए किया जाता है।

PEXA क्या है?
हरेक बार जब ऑस्ट्रेलिया में आवास की खरीद, बिक्री या रीफायनेंसिंग की जाती है, तो आपका सॉलिसिटर/कन्वेयंसर और ऋणदाता आपकी संपत्ति के सेटलमेंट के लिए एक डिजिटल प्लेटफॉर्म का उपयोग करेगा और यह सामान्य रूप से PEXA के माध्यम से किया जाता है।

इससे रियल टाइम ट्रैकिंग की अनुमति मिलती है, जिससे हरेक पक्ष सेटलमेंट की स्थिति को समझ पाता है और ऐसा करना बहुत आवश्यक है।
 

产权转让解读：过户师的角色和必要性

土地与建筑
在本文中，我们将简洁明介绍以下主题。
– 过户师的主要职责
– 应该有哪些期望
– 什么是信托账户以及定金将如何被使用？
– 定金使用说明（资金、定期存款的使用）—— 信托的法律保护
– 定金从中介/开发商处转给律师
– PEXA 与交割
新南威尔士州、维多利亚州、塔斯马尼亚州和北领地以外的州/领地在产权转让方面的主要差异。
西澳大利亚州
– 过户师也称为“交割代理人”。
– 他们需要持有“交割代理人”执照。
– 该执照由西澳大利亚州政府颁发
– 您需要签署《表格 1 委任书》，以便“交割代理人”为您代理。
昆士兰州
– 产权转让交易必须由文书律师负责。过户师是在律师事务所文书律师手下工作。所有的产权转让事务都离不开文书律师

想要购买土地或着手建设项目？那就需要了解过户师的职责。

例如，要购买一块土地或是房屋+土地组合。那就需要一名能够阅读合同，解读法律条款，代您处理合同和交割流程的专家。

首先，什么是过户师？
产权转让可由持牌过户师或律师办理。在常规的房产交易中，使用持牌过户师的情况较为普遍。

产权转让涉及购买土地（或房屋及土地）从开发商手中转让至买家的全部法律流程。

一定要使用过户师吗？
过户师的职责繁多，对于使用过户师，法律没有硬性规定。然而，如果缺乏相关经验，自行办理过户可能会遇到问题，通常是不太明智的选择。尤其要注意的是，在大多数州，过户手续需在线办理。因此，必须使用持牌过户师来执行此操作。

应当何时聘请过户师？
在签署合同前，应当首先考虑聘请过户师，这也是我们强烈推荐您首要安排的事宜。

在土地销售中，可在过户师审核合同期间，交付一笔可退还的定金来预留土地。具体情况，只需咨询销售代表即可。这样以来，就可以先持有土地并进行尽职调查，而无需正式承诺。

此外，您还有机会与卖家讨论您希望加入到销售合同中的任何特定条款。

特定条款示例 —— 受到财务审批的制约。

过户师会做什么？

审查您的销售合同（土地）和/或 HIA 合同（建筑）

对开发商（或卖方）的合同和条款进行深入分析。其主要职责如下：
– 核查特定条款，确保符合您的最佳利益。
– 对可能对您造成不利的不当条款进行提出疑问。
– 确保卖方声明包含所有证书和所需文件（卖方声明位于合同背面）。
– 将复杂的法律术语简化为容易理解的语言，确保您充分了解。

其目的是确保您明确知道您给予同意的内容是什么，以及合同中对您的具体要求。这样，您就可以在清楚地了解合同含义的情况下签署合同。

过户师的职责就这些吗？
不止如此，过户师还可：

直接对接卖方的法律代表。代您询问任何问题。如果需要延期；过户师会代您提出要求。

过户师在此过程中扮演着至关重要的角色，因为他们擅长与其他各方沟通，这大大增加了代表您取得有利结果的机会。

负责准备和递交各类法律文件，如合同、产权转让文件，并照应各种政府奖励措施或规定。
计算税费和各种费用的调整，例如水费、地方税和其他与土地有关的费用。这会在交割结算时进行调整，通常需要支付少额费用给卖方（如开发商）。
交割物业，确保您的资金准备就绪，并在指定日期前办理交割。与房产经纪人和/或银行合作。 交割需要在线完成。
既然我们已经了解了过户师在购房过程中的主要职责，在决定聘请过户师之前，应该注意哪些事项呢？ 首先，建议您列举几位潜在的过户师作为备选。确定备选名单后，就应考虑以下几点：

1. 价格
服务费是多少？包括哪些服务？

就像生活中的任何事情一样，任何服务如果价格低得离谱，都值得三思。如果过户师以低价服务大量客户，那么您可能会体验到服务不佳、沟通不及时，甚至出差错。

2. 评价
在谷歌上搜索该公司并阅读客户的评价。这有助于您了解该公司的运作和客户服务情况。

3. 亲友推荐。
亲友的切身经历很重要，他们可能向您推荐过户师。

4. 经验
是否有土地和建筑合同方面的经验？应该找熟悉期房交易的过户师。

5. 是否有资质？
他们是澳大利亚产权转让协会的会员吗？
注意：根据 2004 年《法律职业法》，律师有资格执行产权转让业务。律师无需持有过户师执照。

6. 过户师将如何与我沟通？
询问与过户师的沟通方式很重要。是打电话、发短信、微信还是电子邮件？要询问过户师通常回复客户需要多长时间，或者在收到信息后需要多久才会将信息传递给客户。

7. 总费用
询问这笔交易的总费用是多少。让过户师确认他们的费用、PEXA、印花税（如果知道要购买什么）和任何其他相关费用。

我应该为这项服务支付多少钱？
对于大多数土地交易，预计需要支付 440 澳元到 1,550 澳元不等，具体取决于复杂程度和您所聘请的过户师。

土地交易通常非常简单，但是购买程序越复杂，报价就越高。

以下是维多利亚州所需支付费用的常见明细：
– 一般过户师 $880
– PEXA 费用
o 所有权变更 $132.66
– 印花税（如果是购买）—— 这将是您最大的开支，由购买价格决定。

*PEXA 费用的完整列表可在此处找到：https://www.pexa.com.au/pricing/
欲查找维多利亚州印花税计算器，请访问：
https://www.e-business.sro.vic.gov.au/calculators/land-transfer-duty

在哪个阶段会被收取费用？通常是在物业交割时。由于交割时间较长，有些过户师可能会要求预先付费。

费用是固定的吗？在大多数情况下，收费是固定的。很少会有变化。

如果觉得合适，就可以联系过户师进行沟通。

如果是投资，费用可以抵税吗？不可以。这被视为“资本费用”，与印花税属于同一类别。 但任何与贷款有关的费用都可作为扣除项。

雇佣过户师后，就已向“信托账户”支付了定金。这是什么意思呢？
购买土地时，中介会使用这个专用的信托账户来保管您所支付的土地定金。通常，这笔钱会由中介转交给卖方的律师。
这是个普通的银行账户吗？不是，这是一个特殊帐户。有什么不同？信托账户受到严格的规定和监控，并需要每年接受全面审查。

房地产中介不能使用或投资这笔资金，仅仅负责保管。任何违规行为都可能面临高额罚款和长达 10 年的有期徒刑。

开发商会从我的定金中获得利息吗？等待土地所有权时，该账户通常会产生利息，利息归开发商所有。

建筑合同
– 不必将定金存入信托账户中。
– 若合同金额超过 20,000 澳元，法律规定的定金上限为合同总额的 5%。
– 建筑商有权利使用已支付的定金来运营其业务。

为什么需要支付定金？

1. 表明购买诚意 —— 通过支付一笔可退款的定金来预留土地，展现了您希望在协商完毕后完成交易的决心。

2. 抵押担保 —— 全额支付定金，表明完成交易的意愿。通常，如果违反合同规定，就可能会失去这笔定金。这会让开发商放心，确信当土地所有权转让后，您会支付尾款。

3. 项目资金支持 —— 如果开发商需要从银行贷款进行土地开发，那么他们会用这笔定金作为对银行的承诺证明。银行通常会要求在为施工阶段提供资金之前，已持有的定金达到一定数量。

交割 —— 我该怎么办？
– 当交割临近时，您的法律代表（过户师或律师）将会收到通知。通常会针对以下情况发送通知：
o 当项目实际竣工时
o 当获得合规证 (SOC) 时（这是他们向产权局提交的时间）
– 当获得产权证时

销售公司也可能直接与您联系。

当获得产权证时，即表示那一大块土地已被分割成几个小块，此时您就可以正式获得您所选择的那片土地的所有权。

通常，从提交开始，一旦获得合规证，最快五天内就会收到产权证。

获得产权证后，您有 14 天的时间进行交割。否则，可能会面临由开发商开具的罚款。
您的法律代表人会使用 PEXA 完成交割流程。

PEXA 指什么？
在澳大利亚买卖或再融资房产时，律师/过户师和金融机构通常会选择使用数字化方式完成交割。 在大多数情况下，他们都会使用 PEXA 这一平台。

该平台可以实时追踪交易进展，确保所有参与方都能及时掌握交割的最新情况，这是很有必要的。

由 BuyFair Property Group 与 Colin, Biggers & Paisley Lawyers 和 Openlot.com.au 合作编撰

BuyFair 房地产集团提供期房投资方案和指导。BuyFair 房地产集团拥有澳大利亚第一个“投资者中心”，为房地产投资的各个关键环节提供免费的教育和指导服务。

Colin Biggers & Paisley拥有百年真正的专业知识，在交易、项目、治理和争议解决各个领域中表现卓越。该公司因其在保险、房地产和建筑领域的经验而著称，并在多个其他领域也赢得了良好的声誉。

Openlot.com.au是澳大利亚最前沿的期房交易平台。了解澳大利亚待售土地、房屋和土地组合、待售联排别墅以及房地产信息、发布和交割、施工动态等全方位信息。

定义和术语

抵押担保 —— 作为贷款偿还的保证而提供的资产，一旦违约就会失去。这可能是您目前拥有的财产。如果您未能按时还款，银行有权出售该财产。

销售合同 —— 由律师签订的正式出售房地产的协议。这包括有关标的物业的完整信息、与销售相关的条款、代表买家和卖家的人，以及买家和卖家的所有详细信息。
过户师 —— 持有执照的专业人士，负责确保财产交易中的法律要求得到满足，维护客户的权益。过户师办理的产权转让事宜可能会因交易的复杂性而有所差异。
实际竣工 —— 工程阶段的所有建设项目（如车道、道路、人行道等）都已按预定计划完成。

第 32 条/卖方声明 —— 这是卖方提供并附在销售合同上的法律文件。该文件详细描述了与物业有关的所有信息，并是法律所要求的。该文件必须包括可能影响物业状况的所有信息，特别是那些可能对买方的购买决策产生影响的信息。

卖方声明需要经过签署，其内容要准确无误且及时。否则，则为撤销协议提供了可能。

合规证（SOC) —— 表示相关政府部门（如水务局、电力局等）已对建设工程进行了审核。一经批准，市政府将签发合规证，确认所有的细分规划许可要求均已满足。

信托账户
信托账户是指一个由特定的受托人（例如房地产经纪人）为另一方（如卖方，也称为受益人）安全保管信托资金的账户。该受托人可以是房地产经纪人、会计师、律师或任何被授权代表另一方收取资金的个体。